فسخ قرارداد در خودنویس

تصور کنید پس از طی مراحل ثبت یک قرارداد ملکی، به هر دلیلی نیاز به لغو یا فسخ آن پیش می آید. اینجاست که چگونگی فسخ قرارداد در خودنویس اهمیت پیدا می کند. سامانه خودنویس، بستری آنلاین برای ثبت معاملات املاک، راهکارهایی را برای این منظور ارائه داده است تا افراد بتوانند با آگاهی از قواعد و مراحل، بدون دغدغه قرارداد خود را فسخ کنند.

مسیر پر پیچ و خم قراردادهای ملکی، چه اجاره و چه خرید و فروش، گاهی با موانع پیش بینی نشده ای روبرو می شود که طرفین را به فکر فسخ یا لغو قرارداد می اندازد. در این میان، سامانه خودنویس به عنوان پلتفرمی مدرن برای ثبت این معاملات، راهی برای ثبت رسمی این تغییرات گشوده است. اما چگونه می توانیم از این امکان استفاده کنیم و مطمئن باشیم که تمامی جوانب حقوقی و اجرایی رعایت شده اند؟ این راهنما، سفری است به دنیای فسخ قرارداد در خودنویس، که شما را با تمامی زوایای این فرآیند آشنا می سازد. از تعاریف اولیه و تفاوت های حقوقی گرفته تا راهنمای گام به گام در سامانه، تلاش شده تا ابهامات برطرف شده و مسیری روشن برای هر فردی که با این چالش روبروست، ترسیم شود.

آشنایی با سامانه خودنویس و مفاهیم بنیادین فسخ

ورود به دنیای معاملات ملکی آنلاین، قدم بزرگی در جهت سهولت و شفافیت است. سامانه خودنویس یکی از این پلتفرم های کلیدی است که با هدف ساماندهی و ثبت رسمی قراردادهای اجاره و خرید و فروش ملک، پایه های محکم تری برای این معاملات فراهم آورده است. اما پیش از هر اقدامی برای فسخ، درک سازوکار این سامانه و تفاوت های ظریف مفاهیم حقوقی مرتبط با فسخ، ضروری به نظر می رسد.

سامانه خودنویس چیست؟

سامانه خودنویس پلتفرمی آنلاین است که توسط وزارت راه و شهرسازی برای ثبت و صدور کد رهگیری برای قراردادهای اجاره و خرید و فروش ملک راه اندازی شده است. این سامانه به کاربران اجازه می دهد تا بدون نیاز به حضور فیزیکی در دفاتر املاک (در برخی موارد)، قراردادهای خود را به صورت الکترونیکی تنظیم و ثبت کنند. این اقدام نه تنها به کاهش کاغذبازی و سرعت بخشیدن به فرآیندها کمک می کند، بلکه با شفافیت بخشیدن به معاملات، از بروز بسیاری از اختلافات و مشکلات حقوقی جلوگیری می کند. در واقع، خودنویس بستری امن برای اعتبار بخشیدن به توافقات ملکی است.

فسخ قرارداد در حقوق ایران: تعاریف و تفاوت ها

هنگامی که صحبت از پایان دادن به یک قرارداد به میان می آید، واژگان حقوقی مختلفی به گوش می رسد که هر کدام معنای خاص خود را دارند. آگاهی از این تفاوت ها برای تصمیم گیری صحیح در مورد لغو قرارداد در سامانه خودنویس حیاتی است:

• فسخ: به معنای برهم زدن یک طرفه قرارداد است. یعنی یکی از طرفین، به استناد حق قانونی یا قراردادی (خیار)، قرارداد را به پایان می رساند. فسخ معمولاً زمانی رخ می دهد که شرایطی خاص در قرارداد پیش بینی شده باشد، یا قانون چنین حقی را به یکی از طرفین اعطا کرده باشد.
• انفساخ: این مفهوم به برهم خوردن قهری (اجباری) قرارداد اشاره دارد. به این معنا که قرارداد بدون نیاز به اراده طرفین و به دلیل وقوع یک حادثه یا شرطی که از قبل تعیین شده بود، خود به خود منحل می شود. مثلاً اگر در یک قرارداد اجاره، ملک بر اثر زلزله به طور کامل تخریب شود، قرارداد منفسخ می گردد.
• تفاسخ (اقاله): تفاسخ یا اقاله، به معنای برهم زدن قرارداد با توافق و اراده مشترک هر دو طرف است. در واقع، طرفین قرارداد با رضایت یکدیگر تصمیم می گیرند که قرارداد را پایان دهند و آن را اقاله کنند. این ساده ترین و بی دردسرترین راه برای خاتمه دادن به یک قرارداد است. بسیاری از موارد فسخ توافقی قرارداد خودنویس در این دسته قرار می گیرند.

ثبت قانونی هر یک از این حالات در سامانه خودنویس اهمیت ویژه ای دارد تا از مشکلات و دعاوی احتمالی در آینده جلوگیری شود. بی توجهی به این تفاوت ها می تواند منجر به چالش های حقوقی شود که زمان و هزینه زیادی را به افراد تحمیل کند.

مبانی و شرایط قانونی فسخ قرارداد در خودنویس

زمانی که صحبت از برهم زدن یک قرارداد می شود، پایه های حقوقی محکمی باید پشت این تصمیم وجود داشته باشد. در سامانه خودنویس نیز، همچون معاملات سنتی، فرآیند فسخ از سه مسیر اصلی قابل پیگیری است: فسخ توافقی، فسخ یک طرفه بر اساس خیارات قانونی، و موارد خاصی که قانون برای قراردادهای اجاره و خرید و فروش پیش بینی کرده است. درک این مبانی، کلید شرایط فسخ قرارداد خودنویس و اقدام صحیح است.

۱. فسخ توافقی (تفاسخ یا اقاله): ساده ترین راه حل

تصور کنید شما و طرف مقابلتان، هر دو به این نتیجه رسیده اید که ادامه قرارداد به صلاح نیست. در چنین حالتی، فسخ توافقی قرارداد خودنویس یا همان اقاله، بهترین و کم چالش ترین مسیر است. اینجا هیچ برنده ای نیست، هر دو با رضایت یکدیگر دست از معامله می کشید.

• تعریف و الزامات: اقاله یعنی توافق موجر و مستاجر، یا خریدار و فروشنده، برای پایان دادن به قرارداد. مهمترین شرط آن، رضایت کامل و متقابل هر دو طرف است. یعنی هیچ اجباری نباید در کار باشد.
• نحوه اقدام: در سامانه خودنویس، اگر گزینه فسخ توافقی فعال باشد، هر دو طرف باید وارد پنل کاربری خود شده، قرارداد مربوطه را انتخاب و گزینه فسخ را فعال کنند. سپس با وارد کردن کد تایید از سوی هر دو، فرآیند اقاله به صورت الکترونیکی نهایی می شود. این اقدام به سرعت ابطال قرارداد خودنویس را ممکن می سازد.
• خیار مجلس در فسخ توافقی: پس از امضای نهایی قرارداد (و نه فسخ توافقی) در سامانه خودنویس، معمولاً یک مهلت کوتاه (مانند ۱ ساعت) تحت عنوان خیار مجلس برای لغو امضا وجود دارد. این فرصت، برای بازنگری نهایی طرفین قبل از قطعی شدن قرارداد است و با فسخ توافقی تفاوت دارد، اما از آنجا که به اراده طرفین برمی گردد، در اینجا به آن اشاره شد تا با روند فسخ های دیگر اشتباه گرفته نشود.

۲. فسخ یک طرفه (با استناد به خیارات قانونی یا قراردادی): پیچیدگی ها و الزامات

گاهی اوقات، یکی از طرفین قرارداد مایل به ادامه نیست و دیگری با فسخ موافقت نمی کند. در این شرایط، تنها راه ممکن، استناد به حق فسخی است که قانون یا خود قرارداد به فرد داده است. اینجاست که مفهوم خیارات وارد میدان می شود. آشنایی با خیارات در سامانه خودنویس بسیار مهم است.

معرفی خیارات مهم و کاربردی در معاملات ملکی:

خیار در حقوق به معنای اختیار برهم زدن معامله است. برخی از مهم ترین خیارات که می تواند مبنای فسخ یک طرفه قرارداد در خودنویس قرار گیرد، عبارتند از:

• خیار غبن (ضرر فاحش): اگر یکی از طرفین معامله، متحمل ضرر فاحش (بسیار زیاد و غیرقابل چشم پوشی) شده باشد، می تواند به استناد این خیار، قرارداد را فسخ کند. مانند خرید ملکی با قیمتی بسیار بالاتر از ارزش واقعی.
• خیار عیب (وجود نقص در ملک یا ثمن): چنانچه پس از معامله، عیبی پنهان در ملک یا ثمن (مال المعامله) کشف شود که در زمان عقد قرارداد از آن اطلاعی نبوده، فرد زیان دیده می تواند قرارداد را فسخ کند.
• خیار شرط (بندهای فسخ در قرارداد): اگر در خود قرارداد، شروطی برای فسخ پیش بینی شده باشد (مثلاً «در صورت عدم پرداخت قسط تا تاریخ مشخص، فروشنده حق فسخ دارد»)، طرف ذینفع می تواند با استناد به آن شرط، قرارداد را فسخ کند.
• خیار تاخیر ثمن (عدم پرداخت به موقع): در معاملات خرید و فروش، اگر خریدار در پرداخت ثمن (مبلغ معامله) تاخیر داشته باشد، فروشنده می تواند قرارداد را فسخ کند.
• خیار تخلف از شرط (نقض تعهدات قراردادی): اگر یکی از طرفین به تعهدات اساسی خود در قرارداد عمل نکند، طرف دیگر حق فسخ خواهد داشت. مثلاً عدم تحویل ملک در موعد مقرر.
• خیار رؤیت: اگر ملکی بدون مشاهده قبلی و صرفاً با توصیف معامله شده باشد و پس از مشاهده، ملک دارای اوصافی متفاوت از توصیف شده باشد.
• خیار تدلیس: اگر یکی از طرفین، با فریب و نیرنگ، طرف دیگر را وادار به معامله کرده باشد.

چگونگی استناد به خیارات در سامانه خودنویس:

در حال حاضر، سامانه خودنویس بیشتر بر ثبت توافقات و احراز هویت الکترونیکی متمرکز است و ابزار مستقیمی برای اعلام یک طرفه خیار و فسخ بدون توافق طرف مقابل ارائه نمی دهد. به این معنا که اگر بخواهید بر اساس یکی از خیارات فوق، قرارداد را فسخ کنید و طرف مقابل موافق نباشد، باید ابتدا از طریق مراجع قضایی (دادگاه یا شورای حل اختلاف) اقدام کرده و حکم فسخ را دریافت کنید. پس از آن، امکان لغو قرارداد در سامانه خودنویس بر اساس حکم قضایی ممکن خواهد شد.

فسخ یک طرفه قرارداد بر اساس خیارات، نیازمند اثبات حق فسخ در مراجع قضایی است، مگر آنکه طرف مقابل با این فسخ موافقت نماید.

فسخ یک طرفه بدون مبنای قانونی:

اگر یکی از طرفین بدون هیچ مبنای قانونی یا قراردادی اقدام به فسخ یک طرفه کند، این فسخ فاقد اعتبار است و خود فرد ممکن است مسئول جبران خسارات وارده به طرف مقابل شود. در این صورت، حتماً نیاز به ارجاع موضوع به دادگاه برای تعیین تکلیف نهایی است.

۳. موارد خاص فسخ در قراردادهای اجاره

قراردادهای اجاره به دلیل ماهیت خاص خود، می توانند تحت شرایط ویژه ای فسخ شوند. آشنایی با قوانین فسخ قرارداد اجاره در خودنویس برای موجران و مستاجران ضروری است:

• عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر: اگر مستاجر برای چند ماه (که معمولاً سه ماه متوالی است، اما می تواند در قرارداد متفاوت باشد) اجاره بها را پرداخت نکند، موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک را خواهد داشت.
• تغییر کاربری یا تخریب ملک توسط مستاجر: اگر مستاجر بدون اجازه موجر، کاربری ملک را تغییر دهد (مثلاً از مسکونی به تجاری) یا به ملک آسیب جدی برساند، موجر می تواند قرارداد را فسخ کند.
• نیاز مالک به ملک (با شرایط قانونی خاص): در برخی موارد، اگر مالک برای سکونت شخصی یا فرزندانش به ملک نیاز داشته باشد و این موضوع را حداقل از ۶ ماه قبل به مستاجر اطلاع داده باشد، می تواند پس از اتمام مدت قرارداد، درخواست تخلیه و فسخ قرارداد را داشته باشد. این مورد بیشتر به عدم تمدید شبیه است تا فسخ حین قرارداد.

۴. موارد خاص فسخ در قراردادهای خرید و فروش

در قراردادهای خرید و فروش نیز، شرایط خاصی می تواند منجر به حق فسخ شود که مهمترین آن ها عبارتند از:

• عدم تحویل ملک یا ثمن: اگر فروشنده در موعد مقرر ملک را تحویل ندهد یا خریدار ثمن معامله را پرداخت نکند، طرف مقابل می تواند با استناد به خیار تخلف از شرط، قرارداد را فسخ کند.
• وجود عیب پنهان در ملک (پس از کشف): همانند خیار عیب که پیشتر ذکر شد، اگر پس از معامله، عیب اساسی در ملک کشف شود که در زمان معامله پنهان بوده، خریدار حق فسخ خواهد داشت.

راهنمای گام به گام فسخ قرارداد در سامانه خودنویس

پس از آشنایی با مبانی حقوقی، اکنون زمان آن است که به چگونگی اجرای فرآیند فسخ قرارداد در خودنویس بپردازیم. این بخش، شما را قدم به قدم در سامانه راهنمایی می کند تا با اطمینان خاطر، اقدام به لغو قرارداد در سامانه خودنویس کنید.

مرحله ۱: ورود به سامانه خودنویس

اولین قدم برای هر اقدامی در سامانه، ورود به محیط کاربری خودتان است. به یاد داشته باشید که سامانه برای حفظ امنیت، روی احراز هویت دقیق تاکید دارد.

1. نحوه احراز هویت: ابتدا به نشانی الکترونیکی سامانه خودنویس (khodnevis.mrud.ir) مراجعه کنید. سپس با استفاده از شماره موبایل و کد ملی خود که به نام شما ثبت شده است، وارد شوید. معمولاً یک کد تایید برای شما ارسال می شود که با وارد کردن آن، به پنل کاربری دسترسی پیدا می کنید.
2. دسترسی به بخش قراردادهای جاری: پس از ورود موفق، به بخش قراردادهای من یا مدیریت قراردادها مراجعه کنید. در این قسمت، لیستی از تمامی قراردادهای ثبت شده توسط شما در سامانه خودنویس قابل مشاهده است.

مرحله ۲: شناسایی و انتخاب قرارداد مورد نظر

در میان انبوه قراردادها، نیاز است قراردادی که قصد فسخ آن را دارید، به درستی شناسایی کنید.

1. پیدا کردن قرارداد مربوطه: در لیست قراردادها، بر اساس نوع قرارداد (اجاره یا خرید و فروش)، تاریخ عقد، یا سایر مشخصات، قرارداد مورد نظر خود را بیابید.
2. بررسی وضعیت فعلی قرارداد: قبل از هر اقدامی، وضعیت قرارداد را بررسی کنید. آیا هنوز فعال است؟ آیا مدت آن به پایان رسیده است؟ این اطلاعات می تواند در تصمیم گیری برای نحوه فسخ تاثیرگذار باشد.

مرحله ۳: شروع فرآیند فسخ

زمانی که قرارداد مورد نظر را یافتید، باید کلید آغاز فرآیند فسخ را بزنید.

1. کلیک بر روی دکمه فسخ: در کنار هر قرارداد، معمولاً گزینه هایی برای مدیریت آن وجود دارد. به دنبال دکمه یا لینکی با عنوان فسخ باشید و روی آن کلیک کنید. این دکمه تنها در صورتی فعال خواهد بود که شرایط اولیه برای فسخ در سامانه فراهم باشد (مثلاً قرارداد هنوز فعال باشد یا قابلیت فسخ توافقی را داشته باشد).
2. توضیح تفاوت مراحل برای فسخ توافقی و یک طرفه: در این مرحله، سامانه ممکن است از شما نوع فسخ را سوال کند: آیا فسخ به صورت توافقی (اقاله) است یا بر اساس خیارات؟ اگر فسخ توافقی باشد، فرآیند ساده تر بوده و نیاز به تایید طرف مقابل دارد. اما اگر یک طرفه باشد، ممکن است سامانه اعلام کند که برای این نوع فسخ نیاز به ارائه مدارک یا حکم قضایی است و شما را به سمت مراجع قانونی هدایت کند.

مرحله ۴: تأیید و امضای طرفین (برای فسخ توافقی)

اگر فسخ به صورت توافقی باشد، حضور و تایید هر دو طرف ضروری است.

1. نحوه ارسال و وارد کردن کدهای تایید: پس از درخواست فسخ توافقی، سامانه به صورت خودکار یک کد تایید برای هر دو طرف قرارداد ارسال می کند. هر یک از طرفین باید با ورود به پنل خود و وارد کردن کد دریافتی، رضایت خود را برای فسخ اعلام کنند.
2. ثبت امضای الکترونیکی نهایی: با وارد کردن کدهای تایید از سوی هر دو طرف، عملاً فرآیند فسخ توافقی قرارداد خودنویس به صورت الکترونیکی امضا و نهایی می شود.
3. اهمیت نهایی سازی فسخ در سامانه: تا زمانی که هر دو طرف تایید نهایی را انجام نداده اند، فرآیند فسخ کامل نشده و قرارداد همچنان معتبر است. لذا دقت و پیگیری در این مرحله بسیار مهم است.

مرحله ۵: دریافت تأییدیه فسخ و ابطال کد رهگیری

پایان موفقیت آمیز فرآیند فسخ با دریافت تاییدیه و آگاهی از وضعیت کد رهگیری مشخص می شود.

1. چگونگی اطلاع از اتمام فرآیند فسخ: پس از نهایی شدن فسخ توسط هر دو طرف، سامانه معمولاً پیامی مبنی بر موفقیت آمیز بودن فرآیند نمایش می دهد. همچنین ممکن است یک پیامک تایید به شماره موبایل شما ارسال شود. در بخش قراردادهای من، وضعیت قرارداد باید به فسخ شده یا منقضی شده تغییر کند.
2. تأثیر فسخ بر کد رهگیری: با ثبت موفقیت آمیز فسخ، کد رهگیری مرتبط با آن قرارداد در سامانه خودنویس باطل یا غیرفعال می شود و دیگر قابلیت استعلام به عنوان یک قرارداد فعال را نخواهد داشت. این به معنای چگونگی باطل کردن کد رهگیری خودنویس از طریق فرآیند فسخ است.

این راهنمای گام به گام، به شما کمک می کند تا با اعتماد به نفس بیشتری در مسیر لغو قرارداد در سامانه خودنویس قدم بردارید و از حقوق خود آگاه باشید.

محدودیت ها و چالش ها: چه زمانی فسخ در خودنویس امکان پذیر نیست؟

در مسیر فسخ قرارداد در خودنویس، همواره همه چیز به سادگی پیش نمی رود. گاهی اوقات، با چالش ها و محدودیت هایی روبرو می شویم که امکان فسخ مستقیم از طریق سامانه را غیرممکن می سازد. در چنین شرایطی، آگاهی از راه حل های جایگزین حیاتی است.

عدم توافق یکی از طرفین (در فسخ توافقی)

شاید رایج ترین مشکل، عدم رضایت یکی از طرفین برای اقاله باشد. اگر یکی از موجر/مستاجر یا خریدار/فروشنده با فسخ توافقی مخالفت کند، شما نمی توانید به صورت الکترونیکی و از طریق سامانه، قرارداد را فسخ کنید. در این حالت، نیاز است که به دنبال مبنای قانونی برای فسخ یک طرفه بگردید.

نبود مبنای قانونی برای فسخ یک طرفه

همانطور که پیش تر اشاره شد، فسخ یک طرفه نیازمند وجود یکی از خیارات قانونی یا شرط فسخ در خود قرارداد است. اگر هیچ یک از این مبانی وجود نداشته باشد و طرف مقابل نیز با فسخ موافق نباشد، عملاً دست شما برای فسخ یک طرفه قرارداد در خودنویس بسته خواهد بود. اقدام به فسخ بدون دلیل قانونی، خود می تواند منجر به دعوای حقوقی و الزام شما به پرداخت خسارت شود.

گذشت زمان قانونی برای اعمال برخی خیارات

برخی از خیارات، مانند خیار غبن یا عیب، دارای مهلت زمانی مشخصی برای اعمال هستند. اگر این مهلت بگذرد، حتی در صورت وجود ضرر فاحش یا عیب، دیگر امکان استناد به آن خیار برای فسخ قرارداد وجود نخواهد داشت. مهلت فسخ قرارداد اجاره یا خرید و فروش، یک عامل مهم در این زمینه است که باید به دقت مورد توجه قرار گیرد.

راهکار: پیگیری از طریق مراجع قضایی

وقتی که راهکارهای درون سامانه ای و توافقی به نتیجه نمی رسد، مسیر قانونی و مراجعه به مراجع قضایی تنها امید باقی می ماند.

• زمان و نحوه مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف: اگر با عدم توافق طرف مقابل یا نبود امکان فسخ مستقیم در سامانه مواجه هستید، باید با تنظیم دادخواست (یا شکواییه در برخی موارد خاص) و ارائه آن به دادگاه صالح یا شورای حل اختلاف (بسته به نوع و مبلغ دعوا)، درخواست فسخ قرارداد را مطرح کنید. یک وکیل یا مشاور حقوقی می تواند در این زمینه به شما کمک شایانی کند.
• اهمیت جمع آوری مستندات و شواهد: برای موفقیت در دعاوی قضایی مربوط به فسخ، جمع آوری تمامی مدارک و شواهد مرتبط از جمله متن قرارداد، مکاتبات با طرف مقابل، رسیدهای پرداخت و هرگونه مدرکی که ادعای شما را در خصوص حق فسخ اثبات می کند، بسیار حیاتی است. این مستندات به قاضی در اتخاذ تصمیم صحیح کمک می کند. این فرآیند پیچیدگی های خاص خود را دارد و یکی از مشکلات فسخ قرارداد در خودنویس است که خارج از سامانه باید حل شود.

مدارک و اطلاعات مورد نیاز برای فسخ قرارداد در خودنویس

مانند هر فرآیند حقوقی دیگری، برای فسخ قرارداد در خودنویس نیز جمع آوری و ارائه مدارک و اطلاعات صحیح، گام مهمی است. آماده سازی این موارد پیش از شروع فرآیند، می تواند به سرعت و صحت انجام کار کمک کند.

• اطلاعات هویتی کامل طرفین: شامل کد ملی، نام و نام خانوادگی، تاریخ تولد و شماره شناسنامه طرفین قرارداد (موجر و مستاجر، یا خریدار و فروشنده). این اطلاعات برای احراز هویت در سامانه و اطمینان از صحت افراد اقدام کننده ضروری است.
• کد رهگیری قرارداد: مهمترین شناسه قرارداد شما در سامانه خودنویس است. با داشتن کد رهگیری، به راحتی می توانید قرارداد مورد نظر را پیدا کرده و فرآیند فسخ را آغاز کنید.
• دلایل فسخ (در صورت لزوم و نیاز به پیوست مستندات): اگر فسخ یک طرفه و بر اساس خیارات باشد، ممکن است سامانه (یا مرجع قضایی در صورت نیاز به حکم) از شما بخواهد که دلایل فسخ را به صورت کتبی و مستند ارائه دهید. مثلاً برای خیار عیب، نیاز به گزارش کارشناس یا برای خیار تخلف از شرط، نیاز به ارائه مستندات مربوط به عدم انجام تعهدات خواهد بود.
• اطلاعات تماس طرفین (شماره موبایل فعال): برای ارسال کدهای تایید و اطلاع رسانی های سامانه، شماره موبایل فعال و به نام طرفین قرارداد (که با کد ملی مطابقت داشته باشد) ضروری است.

پیامدهای حقوقی و مالی پس از فسخ قرارداد

هنگامی که یک قرارداد، چه با توافق و چه به صورت یک طرفه، فسخ می شود، پیامدهای حقوقی و مالی مهمی به دنبال دارد که طرفین باید از آن ها آگاه باشند. این پیامدها، به نوعی بازگشت به وضعیت پیش از عقد قرارداد را رقم می زنند.

اعتبار قانونی فسخ ثبت شده در خودنویس

فسخ قراردادی که به درستی و طبق ضوابط در سامانه خودنویس ثبت شده باشد، از اعتبار قانونی کامل برخوردار است. این به معنای آن است که دیگر آن قرارداد از نظر قانونی پابرجا نیست و طرفین ملزم به اجرای تعهدات آن نخواهند بود. ثبت رسمی در سامانه، از بروز ابهامات و ادعاهای بعدی جلوگیری می کند و یک سابقه معتبر از پایان قرارداد ایجاد می نماید.

بازگشت اوضاع به وضعیت پیش از قرارداد (فسخ آثار آتی و گذشته)

اصل کلی در فسخ قرارداد، بازگشت اوضاع به حالت پیش از عقد است. این اصل به دو صورت آثار خود را نشان می دهد:

• فسخ آثار آتی: به این معنا که تعهدات آینده ای که در قرارداد پیش بینی شده بود، دیگر الزامی نخواهند بود. مثلاً اگر قرارداد اجاره فسخ شود، مستاجر دیگر ملزم به پرداخت اجاره بهای ماه های آتی نیست.
• فسخ آثار گذشته: در بسیاری از موارد، فسخ می تواند به صورت عطف به ماسبق عمل کند، یعنی آثار آن به گذشته بازمی گردد و طرفین باید آنچه را که از طریق قرارداد به دست آورده اند، به یکدیگر بازگردانند. البته در برخی قراردادها مانند اجاره، که منفعت در طول زمان است، آثار فسخ فقط نسبت به آینده است و برای مدت گذشته، قرارداد صحیح بوده و اجاره بها باید پرداخت شود.

مسائل مربوط به استرداد وجوه (رهن، پیش پرداخت، اجاره های معوق)

یکی از مهمترین پیامدهای مالی فسخ، بازگرداندن مبالغ رد و بدل شده است:

• رهن یا ودیعه: در قراردادهای اجاره، موجر موظف است مبلغ رهن (ودیعه) را به مستاجر بازگرداند.
• پیش پرداخت: در قراردادهای خرید و فروش، فروشنده باید هرگونه پیش پرداخت یا اقساط دریافتی را به خریدار مسترد کند.
• اجاره های معوق یا استفاده از ملک: اگر قرارداد اجاره فسخ شود و مستاجر برای مدتی در ملک سکونت داشته است، موظف است اجاره بهای آن مدت را (در صورت عدم پرداخت) بپردازد.

مسئولیت جبران خسارت در صورت فسخ غیرقانونی

اگر یکی از طرفین بدون داشتن حق قانونی یا قراردادی، به صورت یک طرفه اقدام به فسخ کند و این فسخ منجر به ضرر و زیان طرف مقابل شود، فرد فسخ کننده مسئول جبران خسارات وارده خواهد بود. این خسارات می تواند شامل هزینه های انجام شده، سود از دست رفته، و سایر خسارات مستقیم ناشی از فسخ غیرقانونی باشد. این موضوع می تواند از عواقب فسخ قرارداد خودنویس باشد که بدون توجه به اصول قانونی صورت گرفته است.

نکات کلیدی و توصیه های حقوقی برای فسخ موفق

برای آنکه فرآیند فسخ قرارداد در خودنویس به سادگی و بدون دردسر پیش برود، رعایت چند نکته و دریافت توصیه های حقوقی می تواند بسیار راهگشا باشد. به این توصیه ها همچون چراغ راهی در مسیر حقوقی خود بنگرید.

• مشاوره با وکیل یا مشاور حقوقی پیش از هر اقدام: قبل از هرگونه تصمیم گیری برای فسخ، به ویژه در موارد یک طرفه و پیچیده، حتماً با یک وکیل متخصص یا مشاور حقوقی مشورت کنید. او می تواند شما را از حقوق و تعهداتتان آگاه کرده و بهترین مسیر را پیشنهاد دهد.
• مطالعه دقیق متن قرارداد اصلی و شروط آن: مهمترین مرجع شما، خود قرارداد است. تمام بندها، شروط، و به ویژه بندهای مربوط به فسخ را با دقت مطالعه کنید. گاهی حق فسخ در جزئیات قرارداد پنهان است.
• تهیه و نگهداری مستندات و شواهد: هرگونه مدرک، مکاتبه، پیامک، یا ایمیلی که مرتبط با قرارداد یا دلیل فسخ شماست، از جمله رسیدهای پرداخت، گزارش عیب، یا هر گونه مدرکی دال بر عدم انجام تعهدات طرف مقابل را به دقت نگهداری کنید. این اسناد، پشتوانه قوی شما در هرگونه اختلاف احتمالی خواهند بود.
• اهمیت اقدام به موقع در صورت تمایل به فسخ: بسیاری از خیارات دارای مهلت زمانی هستند. اگر قصد فسخ دارید، درنگ نکنید و در اسرع وقت اقدام کنید تا حق فسخ شما از بین نرود.
• آگاهی کامل از حقوق و تعهدات خود: با اطلاع کامل از قوانین و مفاد قرارداد، می توانید با قدرت بیشتری از حقوق خود دفاع کرده و از گرفتار شدن در دام مشکلات حقوقی جلوگیری کنید.

سوالات متداول (FAQ) تخصصی در مورد فسخ قرارداد در خودنویس

در این بخش، به برخی از رایج ترین و چالش برانگیزترین سوالاتی که ممکن است در مورد فسخ قرارداد در خودنویس پیش آید، پاسخ داده شده است.

آیا برای فسخ حتماً باید به بنگاه املاک مراجعه کرد؟

خیر، برای فسخ توافقی (اقاله) قراردادی که در سامانه خودنویس ثبت شده است، نیازی به مراجعه حضوری به بنگاه املاک نیست. طرفین می توانند با ورود به پنل کاربری خود در سامانه، فرآیند فسخ را به صورت الکترونیکی انجام دهند. اما در موارد فسخ یک طرفه که نیاز به حکم قضایی دارد، پس از دریافت حکم، ممکن است نیاز به ارائه آن به بنگاه (در صورت لزوم) یا ثبت در سامانه باشد.

اگر یکی از طرفین با فسخ موافق نباشد، راه حل چیست؟

اگر یکی از طرفین با فسخ توافقی موافق نباشد، نمی توانید از طریق سامانه خودنویس قرارداد را فسخ کنید. در این حالت، باید به دنبال مبنای قانونی برای فسخ یک طرفه (مانند خیارات قانونی یا شرط فسخ در قرارداد) باشید و از طریق مراجع قضایی (دادگاه یا شورای حل اختلاف) اقدام به درخواست فسخ نمایید.

آیا پس از فسخ، کد رهگیری کاملاً باطل می شود و دیگر قابل استعلام نیست؟

بله، پس از ثبت و نهایی شدن فرآیند فسخ قرارداد در سامانه خودنویس، کد رهگیری مرتبط با آن قرارداد ابطال و غیرفعال می شود و دیگر به عنوان یک قرارداد فعال و معتبر قابل استعلام نخواهد بود. وضعیت قرارداد به فسخ شده تغییر می کند.

مهلت فسخ قرارداد (خیار مجلس) در خودنویس چقدر است؟

خیار مجلس مربوط به حق لغو امضا بلافاصله پس از امضای قرارداد است و نه فرآیند فسخ. در سامانه خودنویس، معمولاً یک مهلت کوتاه (مثلاً ۱ ساعت) پس از امضای نهایی قرارداد توسط طرفین (غیر از شاهدین)، برای خیار مجلس در نظر گرفته شده است. این مهلت برای فسخ خود قرارداد نیست، بلکه برای بازنگری نهایی پیش از قطعی شدن آن است. پس از گذشت این زمان، قرارداد قطعی شده و برای فسخ آن باید به مبانی قانونی یا توافقی استناد کرد.

آیا فسخ قرارداد در سامانه خودنویس هزینه ای دارد؟

بر اساس اطلاعات موجود، ثبت و انجام فرآیند فسخ توافقی در سامانه خودنویس رایگان است. با این حال، اگر برای فسخ یک طرفه نیاز به مراجعه به مراجع قضایی و دریافت حکم باشد، هزینه های دادرسی، حق الوکاله و سایر هزینه های قانونی متوجه طرفین خواهد بود.

اگر قرارداد تمدید شده باشد، چگونه می توان آن را فسخ کرد؟

قرارداد تمدید شده در واقع یک قرارداد جدید با شماره رهگیری جدید (یا الحاقیه) محسوب می شود. برای فسخ آن، باید دقیقاً مانند یک قرارداد جدید عمل کنید؛ یعنی با توافق طرفین (اقاله) یا با استناد به خیارات قانونی و طی مراحل قضایی، اقدام به فسخ قرارداد اجاره آنلاین تمدید شده نمایید.

آیا امکان بازپس گیری فسخ پس از ثبت نهایی وجود دارد؟

خیر، پس از اینکه فرآیند فسخ در سامانه خودنویس به صورت نهایی توسط طرفین تایید و ثبت شد و کد رهگیری باطل گردید، امکان بازپس گیری یا برگرداندن آن به حالت قبل وجود ندارد. در صورت نیاز به ادامه معامله، باید قرارداد جدیدی تنظیم شود.

تفاوت فسخ در خودنویس با فسخ از طریق دفاتر اسناد رسمی چیست؟

فسخ در خودنویس برای قراردادهای اجاره و مبایعه نامه هایی است که در این سامانه ثبت شده اند و ماهیت الکترونیکی دارند. دفاتر اسناد رسمی برای اسناد رسمی (مانند سند قطعی ملک) و برخی قراردادهای دیگر که نیاز به ثبت محضری دارند، اقدام به فسخ یا اقاله می کنند. هر دو روش به دنبال ثبت رسمی پایان قرارداد هستند، اما بستر و نوع سند متفاوت است.

چگونگی فسخ قرارداد قبل از تحویل ملک خودنویس؟

اگر ملک هنوز تحویل نشده باشد، باز هم شرایط فسخ همان است: یا با توافق طرفین (اقاله) یا با استناد به یکی از خیارات قانونی. در این حالت ممکن است خیاراتی مانند «خیار تأخیر تسلیم» (در صورت عدم تحویل به موقع) یا «خیار عیب قبل از قبض» (اگر عیبی پیش از تحویل کشف شود) مطرح باشد. این موارد باید مستنداً به طرف مقابل ابلاغ شده و در صورت عدم توافق، از طریق مراجع قضایی پیگیری شود.

نتیجه گیری: فسخ آگاهانه، معامله ای بی دغدغه

پایان دادن به یک قرارداد، چه به واسطه تغییر شرایط و چه به دلیل بروز مشکلات، بخش جدایی ناپذیری از دنیای معاملات است. فسخ قرارداد در خودنویس، به عنوان یک فرآیند الکترونیکی، بستری مدرن و نسبتاً آسان را برای این امر فراهم آورده است، به شرطی که با آگاهی کامل و دقت لازم صورت گیرد. از درک تفاوت های حقوقی فسخ، انفساخ و اقاله گرفته تا آشنایی با خیارات و راهنمای گام به گام در سامانه، تمامی این اطلاعات به شما کمک می کند تا با دیدی باز و اطمینانی بیشتر، تصمیم گیری و اقدام کنید.

با آگاهی از حقوق و تعهدات خود، و در صورت لزوم با مشورت متخصصان حقوقی، می توانید حتی پیچیده ترین سناریوهای فسخ را به سادگی مدیریت کنید. به یاد داشته باشید که هر قدم آگاهانه در این مسیر، شما را یک قدم به معامله ای بی دغدغه و پایانی قانونی نزدیک تر می کند. سامانه خودنویس اینجا است تا این مسیر را برایتان هموار سازد و اطمینان خاطر را به معاملات شما بازگرداند.