گرفتن حکم تخلیه فوری

در شرایطی که قرارداد اجاره به پایان رسیده و مستاجر از تخلیه ملک خودداری می کند، مالکان (موجرین) می توانند با رعایت شرایط قانونی، برای گرفتن دستور تخلیه فوری اقدام کنند. این فرآیند، که بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ پیش بینی شده، امکان بازپس گیری ملک را در سریع ترین زمان ممکن فراهم می آورد. البته باید توجه داشت که آنچه در عرف به «حکم تخلیه فوری» معروف است، از نظر حقوقی «دستور تخلیه فوری» نامیده می شود و با «حکم تخلیه» عادی تفاوت های اساسی دارد. آشنایی با این تفاوت ها و مراحل قانونی برای هر دو طرف قرارداد اجاره ضروری است تا از سوءتفاهم ها و اقدامات نادرست جلوگیری شود.

در دنیای امروز، قراردادهای اجاره نقش پررنگی در زندگی روزمره افراد ایفا می کنند و آگاهی از قوانین مربوط به آن، از جمله شرایط و نحوه تخلیه ملک، برای هر دو سوی قرارداد از اهمیت بالایی برخوردار است. با افزایش پیچیدگی های روابط موجر و مستاجر و نیاز به سرعت در رسیدگی های قضایی، قانون گذار راه حلی برای برخی موارد خاص اجاره نامه در نظر گرفته است که به «دستور تخلیه فوری» شناخته می شود. این دستور، به دلیل ماهیت سریع و غیرقابل اعتراض بودن، در شرایط مشخصی کاربرد دارد و می تواند گره گشای بسیاری از مشکلات مالکان باشد. اما برای بهره مندی از این مزیت، رعایت دقیق الزامات قانونی و ارائه مدارک صحیح از سوی موجر حیاتی است.

مفهوم دستور تخلیه فوری و تفاوت آن با حکم تخلیه

برای بسیاری از افراد، اصطلاحات «حکم تخلیه» و «دستور تخلیه فوری» ممکن است یکسان به نظر برسند، اما در نظام حقوقی ایران، این دو مفهوم دارای تفاوت های ماهوی و اجرایی مهمی هستند. درک این تفاوت ها، کلید انتخاب صحیح مسیر قانونی برای بازپس گیری ملک استیجاری است.

دستور تخلیه فوری چیست؟

«دستور تخلیه فوری» یک تصمیم قضایی سریع است که بر اساس مواد ۲ و ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ صادر می شود. این دستور ماهیتی اجرایی دارد و نه قضایی، به این معنا که نیازی به رسیدگی ماهوی طولانی و دادرسی پیچیده ندارد. هدف اصلی آن، فراهم آوردن امکانی برای مالکان است که در صورت پایان یافتن مدت اجاره و وجود شرایط خاص، بتوانند ملک خود را در کوتاه ترین زمان ممکن بازپس گیرند. این دستور اغلب توسط شورای حل اختلاف صادر می شود و به سرعت نیز به مرحله اجرا درمی آید و از جنبه ماهوی قابل اعتراض نیست.

حکم تخلیه عادی چیست؟

«حکم تخلیه» اما، یک رأی قضایی است که پس از طی مراحل دادرسی کامل و رسیدگی ماهوی در دادگاه (یا شورای حل اختلاف در برخی موارد)، صادر می شود. این حکم در مواردی کاربرد دارد که شرایط صدور دستور تخلیه فوری وجود ندارد؛ برای مثال، در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر، تخلف از شروط قرارداد اجاره، یا قراردادهای اجاره ای که مشمول قوانین قبل از سال ۱۳۷۶ هستند یا قراردادهای شفاهی. حکم تخلیه معمولاً زمان برتر است و قابلیت تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی را دارد، به این معنی که مستاجر می تواند به آن اعتراض کند و روند رسیدگی طولانی تر شود.

جدول مقایسه: دستور تخلیه فوری در برابر حکم تخلیه عادی

در جدول زیر، تفاوت های کلیدی بین «دستور تخلیه فوری» و «حکم تخلیه عادی» به وضوح نشان داده شده است تا درک دقیق تری از هر یک حاصل شود:

ویژگی	دستور تخلیه فوری	حکم تخلیه عادی
مبنای قانونی	مواد ۲ و ۳ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶	قانون مدنی، قوانین روابط موجر و مستاجر قبل از ۷۶ و ۷۶ (برای موارد خاص)
مرجع رسیدگی	شورای حل اختلاف	دادگاه عمومی (صالح) یا شورای حل اختلاف (در حدود صلاحیت)
ماهیت	دستور اجرایی (غیرقابل اعتراض ماهوی)	رأی قضایی (قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی)
مدت زمان رسیدگی	بسیار سریع (معمولاً ۱ هفته)	طولانی تر (نیاز به دادرسی و صدور رأی)
شرایط اصلی	پایان مدت اجاره، قرارداد کتبی با امضای دو شاهد (برای عادی)، تودیع ودیعه	عدم پرداخت اجاره بها، تخلف از شروط قرارداد، پایان مدت (در صورت عدم وجود شرایط فوری)
قابلیت اعتراض	غیرقابل اعتراض ماهوی	قابل تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی

شرایط لازم برای دریافت دستور تخلیه فوری ملک در سال ۱۴۰۴

همانطور که اشاره شد، گرفتن حکم تخلیه فوری (یا همان دستور تخلیه فوری) نیازمند احراز شرایط خاصی است که قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ به آن اشاره کرده است. بدون وجود هر یک از این شرایط، موجر نمی تواند از مزیت سرعت در تخلیه بهره مند شود و باید از طریق دادخواست حکم تخلیه عادی اقدام کند. این شرایط عمدتاً به نوع قرارداد اجاره و نحوه تنظیم آن مربوط می شود و عدم رعایت هر یک، می تواند روند را به کلی تغییر دهد.

در ادامه، به تفصیل به این شرایط می پردازیم:

1. قرارداد اجاره کتبی (عادی یا رسمی)
   یکی از اساسی ترین شرایط برای گرفتن حکم تخلیه فوری، کتبی بودن قرارداد اجاره است. قراردادهای اجاره شفاهی که فاقد سند مکتوب هستند، تحت هیچ شرایطی مشمول دستور تخلیه فوری نمی شوند و موجر برای تخلیه ملک باید از طریق دادگاه عمومی و طی کردن مراحل دادرسی عادی اقدام کند. قرارداد کتبی می تواند به صورت عادی (تنظیم شده در بنگاه املاک یا بین طرفین) یا رسمی (تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی) باشد.
2. تعیین مدت در قرارداد اجاره
   قرارداد اجاره باید حتماً دارای مدت مشخص و معین باشد. اگر در قرارداد اجاره، مدت مشخصی برای اجاره تعیین نشده باشد، آن قرارداد مشمول قانون سال ۱۳۷۶ نخواهد بود و در نتیجه، امکان گرفتن حکم تخلیه فوری از بین می رود. این شرط به منظور ایجاد شفافیت در روابط موجر و مستاجر و پیشگیری از ابهامات حقوقی است.
3. امضای قرارداد توسط دو شاهد (برای قراردادهای عادی)
   برای قراردادهای اجاره عادی (اعم از دست نویس یا چاپی بنگاه ها)، حضور و امضای دو نفر شاهد در ذیل قرارداد الزامی است. این شهود باید قرارداد را امضا کرده باشند و هویت آن ها قابل شناسایی باشد. نقش شهود در این قانون، تأیید صحت و اعتبار قرارداد و حضور طرفین در زمان انعقاد آن است. در صورتی که قرارداد عادی فاقد امضای دو شاهد باشد، نمی توان برای دستور تخلیه فوری اقدام کرد.
4. پایان یافتن مدت اجاره
   این شرط، مهم ترین و اساسی ترین شرط برای گرفتن حکم تخلیه فوری است. دستور تخلیه تنها زمانی صادر می شود که مدت زمان قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد و مستاجر با وجود پایان مدت، حاضر به تخلیه ملک نباشد. اگر مدت اجاره هنوز باقی باشد، موجر نمی تواند درخواست دستور تخلیه فوری کند، مگر اینکه مستاجر تخلفی کرده باشد که موجبات فسخ قرارداد را فراهم آورد که در این صورت نیز نیاز به دعوای فسخ و سپس حکم تخلیه عادی است.
5. تودیع مبلغ ودیعه (رهن) توسط موجر
   در صورتی که مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه (رهن) به موجر پرداخت کرده باشد، موجر باید همزمان با درخواست دستور تخلیه فوری، یا قبل از اجرای دستور، مبلغ کامل ودیعه را به حساب سپرده دادگستری واریز کند و رسید آن را ارائه دهد. این اقدام نشان دهنده حسن نیت موجر و تضمین حقوق مستاجر برای بازپس گیری ودیعه اش است. عدم تودیع ودیعه، مانع از اجرای دستور تخلیه خواهد شد.
6. عدم شمول بر موارد سرقفلی و حق کسب و پیشه
   اماکن تجاری که دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه هستند (یعنی قراردادهای اجاره ای که مشمول قوانین قبل از سال ۱۳۷۶ یا قراردادهای خاص تجاری هستند)، مشمول دستور تخلیه فوری نمی شوند. گرفتن حکم تخلیه فوری فقط برای اماکنی است که فاقد این حقوق برای مستاجر باشند. در این گونه موارد، تخلیه ملک نیازمند دادرسی های پیچیده تر و رعایت قوانین خاص مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه است.

بنابراین، مالکان باید پیش از اقدام برای گرفتن حکم تخلیه فوری، اطمینان حاصل کنند که تمامی این شرایط در قرارداد اجاره و وضعیت فعلی ملک آن ها برقرار است تا روند قضایی به سرعت و بدون مشکل پیش برود.

آگاهی از شرایط دقیق قانونی برای گرفتن حکم تخلیه فوری حیاتی است؛ زیرا تنها با احراز کامل این شروط می توان از مزایای سرعت و فوریت در بازپس گیری ملک استیجاری بهره مند شد.

مراحل گام به گام دریافت دستور تخلیه فوری

پس از اطمینان از وجود تمامی شرایط لازم برای گرفتن حکم تخلیه فوری، موجر می تواند مراحل قانونی را برای دریافت و اجرای این دستور آغاز کند. این فرآیند، هرچند سریع تر از حکم تخلیه عادی است، اما نیازمند رعایت دقت و ترتیب خاصی است تا با موانع قانونی مواجه نشود. در اینجا، گام های لازم برای دریافت «دستور تخلیه فوری» به تفصیل شرح داده می شود:

1. گام ۱: آماده سازی مدارک اولیه
   پیش از هر اقدامی، موجر باید تمامی مدارک مورد نیاز را جمع آوری کند. این مدارک شامل اصل قرارداد اجاره (با امضای دو شاهد در صورت عادی بودن)، مدارک هویتی مالک (کارت ملی و شناسنامه) و سند مالکیت ملک است. دقت در کامل بودن و صحت مدارک، از اتلاف وقت در مراحل بعدی جلوگیری می کند.
2. گام ۲: ثبت نام در سامانه ثنا
   برای ثبت هرگونه درخواست قضایی، از جمله درخواست دستور تخلیه، ثبت نام در سامانه ثنا (سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی) ضروری است. موجر باید با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا از طریق وب سایت مربوطه، ثبت نام کرده و کد کاربری و رمز عبور خود را دریافت کند. تمامی اطلاع رسانی ها و ابلاغیه های قضایی از طریق این سامانه انجام می شود.
3. گام ۳: تنظیم درخواست دستور تخلیه
   موجر باید درخواست خود را مبنی بر صدور دستور تخلیه فوری تنظیم کند. نکته مهم اینجاست که این مورد، یک «درخواست» است و نه یک «دادخواست» به معنای متعارف قضایی، زیرا نیازی به دادرسی ماهوی ندارد. در این درخواست باید مشخصات کامل موجر و مستاجر، جزئیات ملک، تاریخ شروع و پایان اجاره، و درخواست تخلیه فوری به دلیل پایان مدت اجاره قید شود.
4. گام ۴: ثبت درخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
   پس از تنظیم درخواست، موجر باید آن را به همراه مدارک آماده شده به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تحویل دهد. دفتر خدمات قضایی، درخواست را ثبت کرده و آن را به شورای حل اختلاف صالح (شورای محل وقوع ملک) ارجاع می دهد. پرداخت هزینه های دادرسی (که معمولاً برای این نوع درخواست غیرمالی و ناچیز است) در این مرحله انجام می شود.
5. گام ۵: بررسی درخواست توسط شورای حل اختلاف
   شورای حل اختلاف، درخواست را دریافت کرده و شرایط قانونی را که پیش تر به آن ها اشاره شد، احراز می کند. این بررسی شامل وجود قرارداد کتبی، تعیین مدت، امضای شهود و پایان یافتن مدت اجاره است. این مرحله معمولاً به سرعت انجام می گیرد.
6. گام ۶: صدور دستور تخلیه
   در صورت احراز تمامی شرایط قانونی، شورای حل اختلاف در اسرع وقت (معمولاً ظرف چند روز کاری) «دستور تخلیه» را صادر می کند. این دستور، به منزله مجوز قانونی برای تخلیه ملک است.
7. گام ۷: تودیع مبلغ ودیعه (رهن) به حساب دادگستری
   موجر باید مبلغ ودیعه (رهن) مستاجر را به حسابی که توسط دادگستری (معمولاً صندوق دادگستری) معرفی می شود، واریز کرده و رسید واریزی را به اجرای احکام شورای حل اختلاف ارائه دهد. این اقدام پیش شرط اجرای دستور تخلیه است.
8. گام ۸: اجرای دستور تخلیه توسط مامور اجرای احکام شورا
   پس از تودیع ودیعه، مامور اجرای احکام شورای حل اختلاف برای اجرای دستور تخلیه به محل ملک مراجعه می کند. در این مرحله، مستاجر موظف به تخلیه ملک است و مامور اجرا بر این روند نظارت دارد.
9. گام ۹: نقش کلانتری در اجرای دستور تخلیه
   در مواردی که مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند یا در محل حضور نداشته باشد، مامور اجرای احکام می تواند با درخواست از کلانتری محل، نیروی انتظامی را برای کمک به اجرای دستور تخلیه فراخواند. ماموران کلانتری در صورت لزوم، می توانند اقدام به شکستن قفل درب و ورود به ملک کنند تا دستور قضایی به طور کامل اجرا شود.

پیگیری دقیق این مراحل، فرآیند گرفتن حکم تخلیه فوری را تسهیل کرده و به موجر کمک می کند تا در زمان کوتاهی ملک خود را بازپس گیرد.

مدارک مورد نیاز برای ثبت درخواست دستور تخلیه فوری

آماده سازی دقیق و کامل مدارک، از جمله مهمترین گام ها در فرآیند گرفتن حکم تخلیه فوری است. نقص در هر یک از این اسناد می تواند منجر به تأخیر در رسیدگی و حتی رد درخواست شود. بنابراین، موجر باید با دقت فراوان، تمامی مدارک زیر را تهیه و به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارائه دهد:

• اصل قرارداد اجاره: این سند، پایه و اساس درخواست دستور تخلیه است. باید اطمینان حاصل شود که قرارداد، کتبی بوده و مدت آن به صراحت ذکر شده است. در صورتی که قرارداد عادی باشد، حتماً باید دارای امضای دو نفر شاهد باشد.
• کپی برابر اصل مدارک هویتی موجر: شامل کارت ملی و شناسنامه موجر. این کپی ها باید توسط مراجع مربوطه (مثل دفاتر اسناد رسمی یا دفتر خدمات قضایی) برابر اصل شده باشند.
• کپی برابر اصل سند مالکیت ملک: ارائه سند مالکیت ملک (اعم از تک برگ یا دفترچه ای) ضروری است. این سند هویت مالک و مالکیتی وی بر ملک مورد اجاره را تأیید می کند.
• وکالتنامه وکیل (در صورت لزوم): اگر موجر از طریق وکیل اقدام می کند، اصل و کپی وکالتنامه معتبر وکیل دادگستری الزامی است.
• کپی رسید واریز ودیعه به مستاجر در زمان عقد (در صورت وجود): اگر مبلغی به عنوان ودیعه یا رهن در زمان عقد اجاره به مستاجر پرداخت شده و رسید آن موجود است، ارائه کپی آن می تواند به شفاف سازی وضعیت مالی کمک کند.
• رسید واریز مبلغ ودیعه به حساب دادگستری: این رسید، در مرحله ای بعد از صدور دستور تخلیه و قبل از اجرای آن، به اجرای احکام ارائه می شود. اما آماده بودن آن در ذهن از ابتدا مهم است.
• گواهی عدم حضور مستاجر برای تحویل ملک (در صورت نیاز): در برخی موارد، موجر ممکن است اظهارنامه ای برای مستاجر ارسال کرده باشد که مستاجر برای تحویل ملک در تاریخ معین حاضر نشده است. ارائه این گواهی (در صورت وجود) می تواند روند را تسریع کند.

توصیه می شود که قبل از مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، با یک مشاور حقوقی متخصص مشورت شود تا از کامل بودن مدارک اطمینان حاصل گردد و هیچ جزئیاتی از قلم نیفتد.

مدت زمان گرفتن و اجرای دستور تخلیه فوری: چقدر طول می کشد؟

پرسش بسیاری از مالکان درگیر با مشکل تخلیه، در مورد مدت زمان گرفتن حکم تخلیه فوری و اجرای آن است. همانطور که از نامش پیداست، این دستور برای سرعت بخشیدن به روند تخلیه پیش بینی شده است. با این حال، عوامل مختلفی می توانند بر بازه زمانی نهایی تأثیرگذار باشند.

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، پس از درخواست موجر، مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) موظف است ظرف یک هفته برای تخلیه ملک اقدام کند. این بازه زمانی، به سرعت صدور خود دستور تخلیه اشاره دارد و نه لزوماً کل فرآیند از ثبت درخواست تا تخلیه نهایی ملک.

به طور معمول، از زمان ثبت درخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تا ارجاع پرونده به شورای حل اختلاف و صدور دستور، ممکن است ۱ تا ۲ هفته زمان ببرد. پس از صدور دستور و تودیع ودیعه توسط موجر، اجرای دستور توسط مامور اجرا نیز ممکن است چند روز تا یک هفته به طول انجامد. بنابراین، در شرایطی که تمامی مدارک کامل باشد، مستاجر همکاری لازم را داشته باشد و شورای حل اختلاف نیز درگیر پرونده های زیادی نباشد، کل فرآیند از ثبت درخواست تا اجرای کامل دستور تخلیه ممکن است بین ۲ تا ۴ هفته به طول بیانجامد.

عوامل مؤثر بر تسریع یا تأخیر جزئی:

• میزان شلوغی و حجم پرونده های شورای حل اختلاف: در شهرهای بزرگ و شوراهای پرکار، ممکن است رسیدگی کمی بیشتر طول بکشد.
• همکاری مستاجر: اگر مستاجر خود نسبت به تخلیه اقدام کند، روند بسیار سریع تر خواهد بود.
• نیاز به حضور کلانتری: در صورت مقاومت مستاجر و نیاز به حضور نیروی انتظامی، ممکن است زمان بیشتری صرف شود.
• نقص مدارک: هرگونه ایراد در مدارک ارائه شده، می تواند باعث برگشت پرونده و اتلاف زمان شود.

فرصت یک ماهه به مستاجر: ماده ۳ قانون ۷۶

یکی از نکات مهم در مورد گرفتن حکم تخلیه فوری این است که بر اساس ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، اگر مستاجر پس از ابلاغ دستور تخلیه، از شورا درخواست مهلت کند، شورا می تواند فقط برای یک مرتبه و حداکثر تا یک ماه به او فرصت دهد تا ملک را تخلیه کند. این مهلت، به منظور جلوگیری از تضییع حقوق مستاجر و فراهم آوردن فرصت برای یافتن جایگزین است، اما تمدید آن امکان پذیر نیست.

آثار و پیامدهای دستور تخلیه فوری

گرفتن حکم تخلیه فوری، هرچند راهکاری سریع برای بازپس گیری ملک است، اما پیامدهای حقوقی مشخصی برای هر دو طرف دارد که آگاهی از آن ها ضروری است:

• تخلیه قطعی و سریع ملک: اصلی ترین پیامد دستور تخلیه فوری، بازپس گیری قانونی و سریع ملک توسط موجر است. این دستور، به مالک امکان می دهد که پس از پایان مدت اجاره، بدون نیاز به دادرسی طولانی، ملک خود را از مستاجر پس بگیرد.
• نحوه استرداد ودیعه: مبلغ ودیعه (رهن) که توسط موجر به حساب دادگستری تودیع شده است، پس از اجرای دستور تخلیه و کسر احتمالی بدهی ها یا خسارات وارده به ملک، به مستاجر بازگردانده می شود. موجر می تواند همزمان با تودیع ودیعه، در صورت داشتن ادعایی بابت اجاره بهای پرداخت نشده یا خسارت به ملک، گواهی طرح دعوای مربوطه را ارائه دهد تا معادل آن مبلغ از ودیعه کسر شود.
• مطالبه خسارات و اجور معوقه: حتی پس از تخلیه ملک، موجر همچنان می تواند برای مطالبه اجاره بهای پرداخت نشده (اجور معوقه) یا خساراتی که مستاجر به ملک وارد کرده است، به صورت جداگانه از طریق مراجع قضایی اقدام کند. این دعاوی مالی هستند و نیاز به طرح دادخواست جداگانه دارند.
• مسئولیت های طرفین پس از تخلیه: پس از تخلیه، مسئولیت نگهداری و استفاده از ملک بر عهده موجر قرار می گیرد. مستاجر نیز مسئولیت تحویل ملک در وضعیت مناسب و پرداخت تمامی بدهی های خود (مانند قبوض آب، برق، گاز و شارژ) را تا زمان تخلیه بر عهده دارد.

نکات کلیدی و هشدارهای مهم برای مالکان

در فرآیند گرفتن حکم تخلیه فوری، رعایت نکات و هشدارهای زیر برای مالکان بسیار مهم است تا از مشکلات قانونی و طولانی شدن روند جلوگیری شود:

• اجتناب از اقدامات خودسرانه: به هیچ عنوان نباید بدون دستور قضایی و به صورت خودسرانه اقدام به تخلیه ملک کرد. اقداماتی مانند تعویض قفل، قطع آب و برق یا تهدید مستاجر، علاوه بر اینکه غیرقانونی هستند، می توانند عواقب کیفری برای موجر داشته باشند. تنها راه قانونی، پیگیری از طریق مراجع قضایی است.
• دقت در تنظیم قرارداد اجاره: دقیق و کامل بودن جزئیات در زمان تنظیم قرارداد اجاره، به خصوص تعیین مدت، ذکر مبلغ ودیعه و اجاره بها، و امضای دو شاهد (در قراردادهای عادی)، از اهمیت بالایی برخوردار است. یک قرارداد محکم و بدون ابهام، فرآیند تخلیه را در آینده بسیار تسهیل می کند.
• حفظ آرامش و رعایت حقوق مستاجر: حتی در شرایطی که مستاجر همکاری نمی کند، موجر باید در تمامی مراحل قانونی، آرامش خود را حفظ کرده و حقوق قانونی مستاجر را رعایت کند. درگیری های لفظی و فیزیکی می تواند روند را پیچیده تر و به ضرر موجر تمام کند.
• مشاوره با وکیل متخصص: پیچیدگی های قوانین اجاره و تخلیه، لزوم مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی را بیش از پیش آشکار می سازد. وکیل می تواند موجر را در تمامی مراحل، از تنظیم درخواست تا اجرای دستور، یاری رسانده و از بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری کند.
• به روز بودن با قوانین: قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر ممکن است دچار تغییراتی شوند. بنابراین، مالکان باید همواره با آخرین تغییرات و رویه های قضایی در این زمینه آشنا باشند تا بتوانند بهترین و صحیح ترین راهکار را انتخاب کنند.

رعایت این نکات، نه تنها به گرفتن حکم تخلیه فوری کمک می کند، بلکه از بروز تنش ها و مشکلات احتمالی نیز پیشگیری می نماید.

سوالات متداول (FAQ) درباره دستور تخلیه فوری

در ادامه به برخی از سوالات رایج درباره گرفتن حکم تخلیه فوری پاسخ داده می شود تا ابهامات موجود در این زمینه برطرف گردد.

آیا می توان مستاجر را بدون دستور تخلیه فوری بیرون کرد؟

خیر، به هیچ وجه! تخلیه مستاجر بدون دستور قضایی، غیرقانونی است و می تواند برای موجر عواقب حقوقی و کیفری سنگینی به همراه داشته باشد. اقداماتی مانند تعویض قفل، قطع خدمات رفاهی یا ورود غیرمجاز به ملک، تعرض به حقوق مستاجر محسوب شده و مستاجر می تواند از مالک شکایت کیفری کند. تنها راه قانونی، اخذ «دستور تخلیه فوری» یا «حکم تخلیه» از مراجع قضایی است.

اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند، می توان دستور تخلیه فوری گرفت؟

خیر، در صورتی که مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند، نمی توان برای دستور تخلیه فوری اقدام کرد. «دستور تخلیه فوری» صرفاً در صورت پایان یافتن مدت اجاره و وجود سایر شرایط قانونی (قرارداد کتبی با دو شاهد) قابل صدور است. در موارد عدم پرداخت اجاره بها یا سایر تخلفات مستاجر، موجر باید از طریق «دادخواست حکم تخلیه عادی» در دادگاه یا شورای حل اختلاف اقدام کند که این فرآیند زمان برتر خواهد بود و نیاز به رسیدگی ماهوی دارد.

هزینه دادرسی برای دستور تخلیه فوری چقدر است؟

هزینه دادرسی برای «درخواست دستور تخلیه فوری» معمولاً بسیار کم و در دسته دعاوی غیرمالی قرار می گیرد. این هزینه شامل مبلغی برای ثبت درخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و همچنین مبلغی به عنوان تعرفه خدمات قضایی است. برای اطلاع از میزان دقیق این هزینه ها در سال ۱۴۰۴، می توان به سامانه تعرفه خدمات قضایی قوه قضائیه مراجعه یا از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی استعلام گرفت.

اگر قرارداد اجاره شفاهی باشد، آیا امکان گرفتن دستور تخلیه فوری وجود دارد؟

خیر، یکی از شرایط اساسی برای گرفتن حکم تخلیه فوری (دستور تخلیه فوری) کتبی بودن قرارداد اجاره است. قراردادهای اجاره شفاهی، به هیچ وجه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نیستند و بنابراین، امکان اخذ دستور تخلیه فوری برای آن ها وجود ندارد. در این موارد، موجر باید با اثبات رابطه استیجاری، از طریق طرح «دادخواست حکم تخلیه عادی» در دادگاه اقدام کند که فرآیندی طولانی تر خواهد داشت.

نقش وکیل در فرآیند دستور تخلیه فوری چیست؟

حضور وکیل متخصص در فرآیند گرفتن حکم تخلیه فوری، می تواند به طور چشمگیری باعث تسریع و افزایش دقت در روند کار شود. وکیل با آگاهی کامل از قوانین و رویه های قضایی، می تواند در تنظیم صحیح درخواست، جمع آوری مدارک لازم، پیگیری پرونده در شورای حل اختلاف و اجرای دستور، به موجر کمک کند. این امر از بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری کرده و احتمال موفقیت و سرعت در بازپس گیری ملک را افزایش می دهد.

آیا دستور تخلیه فوری قابل اعتراض است؟

«دستور تخلیه فوری» از لحاظ ماهوی قابل اعتراض نیست. به این معنا که مستاجر نمی تواند به ماهیت و دلایل صدور این دستور اعتراض کند و درخواست تجدیدنظر یا فرجام خواهی نماید، زیرا این دستور یک رأی قضایی نیست. با این حال، ممکن است مستاجر نسبت به نحوه اجرای آن یا در صورت عدم رعایت تشریفات قانونی اعتراض کند که البته این نوع اعتراضات نیز محدود هستند و تأثیری بر اصل دستور نخواهند داشت. تنها راه قانونی مستاجر، درخواست مهلت یک ماهه برای تخلیه است.

نتیجه گیری و توصیه پایانی

گرفتن حکم تخلیه فوری، راهکاری قانونی و سریع برای مالکان است که با مستاجری روبرو هستند که پس از پایان مدت قرارداد اجاره، از تخلیه ملک خودداری می کند. این فرآیند، که به طور دقیق تر «دستور تخلیه فوری» نامیده می شود، بر پایه قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ استوار است و تنها در صورت رعایت دقیق شرایطی مانند کتبی بودن قرارداد با امضای دو شاهد و پایان یافتن مدت اجاره، قابل اجراست.

درک تفاوت های اساسی بین «دستور تخلیه فوری» و «حکم تخلیه عادی»، برای مالکان و مستاجرین ضروری است تا بتوانند مسیر قانونی صحیح را انتخاب کنند. در حالی که دستور تخلیه فوری توسط شورای حل اختلاف و با سرعت بالا صادر و اجرا می شود، حکم تخلیه عادی نیاز به دادرسی طولانی تر در دادگاه و امکان تجدیدنظرخواهی دارد و برای مواردی غیر از پایان مدت اجاره (مانند عدم پرداخت اجاره بها) کاربرد دارد.

به مالکان اکیداً توصیه می شود که برای جلوگیری از هرگونه مشکل حقوقی و تسریع در روند گرفتن حکم تخلیه فوری، هرگز به اقدامات خودسرانه و غیرقانونی متوسل نشوند. تنظیم دقیق و کامل قرارداد اجاره از همان ابتدا، آگاهی از مدارک مورد نیاز و پیگیری مراحل قانونی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و شورای حل اختلاف، کلید موفقیت در این فرآیند است. در صورت بروز پیچیدگی یا ابهام، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی می تواند راهگشای بسیاری از مشکلات باشد و حقوق هر دو طرف را به نحو مطلوب حفظ کند. این اقدامات نه تنها زمان بندی را بهبود می بخشد، بلکه از بروز هرگونه تخلف و تضییع حقوق نیز جلوگیری به عمل می آورد.