نمونه رای عدم امکان تحویل مبیع

عدم امکان تحویل مبیع به حالتی اطلاق می شود که فروشنده به دلیل موانع مادی یا حقوقی، قادر به تسلیم مال فروخته شده به خریدار نیست. این موانع می توانند شامل بازداشت ملک، عدم تفکیک، عدم پایان کار یا عدم مالکیت رسمی باشند که منجر به صدور آرای قضایی مبنی بر عدم استماع دعوی تحویل مبیع یا پذیرش ضمانت اجراهای دیگر می شوند. در این شرایط، خریدار ممکن است با چالش های پیچیده ای در مسیر احقاق حقوق خود مواجه شود.

تعهد به تسلیم مبیع، ستون فقرات هر عقد بیع و از مهمترین آثار حقوقی آن به شمار می رود. زمانی که فردی مالی را خریداری می کند، انتظار دارد در موعد مقرر و با کیفیت توافق شده، آن را تحویل بگیرد. این انتظار به ویژه در معاملات املاک و مستغلات، که معمولاً با سرمایه های کلان همراه است، اهمیتی دوچندان می یابد. اما گاهی اوقات، شرایطی پیش می آید که این تعهد حیاتی، با مانعی جدی روبه رو می شود؛ مانعی که از آن به «عدم امکان تحویل مبیع» یاد می شود. این وضعیت می تواند سرمنشأ اختلافات حقوقی عمیق و پرونده های قضایی پیچیده ای باشد که درک ابعاد مختلف آن برای فعالان حقوقی و اشخاص درگیر در معاملات املاک ضروری است.

در این راستا، بررسی مبانی قانونی، چالش های اجرایی و رویه قضایی حاکم بر این موضوع، به مثابه نقشه راهی عمل می کند تا مسیر پیچیده دعاوی مربوط به عدم امکان تحویل مبیع روشن تر شود. از تفاوت میان سند عادی و رسمی گرفته تا وضعیت حقوقی مال در تصرف ثالث یا مال مشاع، هر یک از این موارد می تواند پرونده را به سمت و سویی متفاوت سوق دهد. آشنایی با نمونه آرای دادگاه ها، نظریات مشورتی و نشست های قضایی نیز به درک عمیق تر و کاربردی تر این مفاهیم یاری می رساند و به افراد کمک می کند تا تصمیماتی آگاهانه تر در مواجهه با این موقعیت ها اتخاذ کنند.

مبانی حقوقی تعهد به تسلیم مبیع و مفهوم عدم امکان تحویل

عقد بیع، به عنوان یکی از رایج ترین عقود در جامعه، مجموعه ای از تعهدات را بر عهده طرفین قرار می دهد. در میان این تعهدات، «تسلیم مبیع» از سوی فروشنده و «تأدیه ثمن» از سوی خریدار، از اصلی ترین ارکان محسوب می شوند. شناخت دقیق این تعهدات و تفکیک میان حالات مختلف نقض آن ها، کلید حل بسیاری از اختلافات است.

تعهد فروشنده به تسلیم مبیع

تعهد فروشنده به تسلیم مبیع در قانون مدنی ایران به وضوح مورد تأکید قرار گرفته است. ماده 338 قانون مدنی بیع را به عنوان تملیک عین به عوض معلوم تعریف می کند و ماده 362 همان قانون، آثار حقوقی عقد بیع صحیح را برمی شمارد که یکی از آن ها «ملزم شدن بایع به تسلیم مبیع» است. منظور از تسلیم، واگذاری مبیع به نحوی است که خریدار بتواند در آن تصرفات لازم را انجام دهد و به عبارت دیگر، حائل و مانعی بین او و مبیع وجود نداشته باشد. این تسلیم باید در زمان و مکان مشخص شده در قرارداد صورت گیرد و اگر قراردادی در این خصوص نباشد، عرف و عادت حاکم خواهد بود. کیفیت تسلیم نیز باید مطابق با ویژگی های مورد توافق و عرف باشد؛ به عنوان مثال، در مورد ملک، تحویل کلید و امکان انتفاع از آن مصداق تسلیم است.

این تعهد، نه تنها یک الزام قراردادی است، بلکه ریشه های عمیقی در اصول عدالت و انصاف دارد. خریدار با پرداخت ثمن، انتظار دارد مالکیت کامل و حق بهره برداری از مال را به دست آورد و عدم تسلیم مبیع، این حق اساسی را سلب می کند. از این رو، قانونگذار با پیش بینی ضمانت اجراهای متعدد، از حقوق خریدار در برابر نقض این تعهد حمایت می کند.

چیستی عدم امکان تحویل مبیع

مفهوم «عدم امکان تحویل مبیع» با «امتناع از تحویل» و «تأخیر در تحویل» تفاوت های ماهوی دارد. در امتناع و تأخیر، فروشنده قادر به تسلیم است اما اراده ای به آن ندارد یا با تأخیر عمل می کند، حال آنکه در عدم امکان، فروشنده حتی با داشتن اراده نیز قادر به انجام تعهد خود نیست. این عدم امکان می تواند دو نوع باشد:

1. عدم امکان مادی: مانند از بین رفتن مبیع قبل از تسلیم. به عنوان مثال، اگر ساختمانی که به صورت پیش فروش معامله شده، بر اثر بلایای طبیعی به کلی تخریب شود و بازسازی آن امکان پذیر نباشد.
2. عدم امکان حقوقی: این نوع عدم امکان در معاملات ملکی بسیار شایع است. مصادیق بارز آن شامل موارد زیر است:
   • بازداشت پلاک ثبتی: زمانی که ملک توسط مراجع قضایی یا اجرایی توقیف شده و هرگونه نقل و انتقال یا تحویل آن ممنوع است.
   • عدم تفکیک: در مورد املاک مشاع که هنوز تفکیک نشده اند و امکان تحویل سهم مشخصی به صورت مستقل وجود ندارد.
   • عدم پایان کار: در مورد آپارتمان هایی که هنوز گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی آن ها صادر نشده است.
   • عدم انتقال سند رسمی: در مواردی که فروشنده، مالک رسمی ملک نیست یا به هر دلیلی قادر به انتقال سند رسمی به نام خریدار نمی باشد. این مورد به خصوص در رویه قضایی دارای پیچیدگی های بسیاری است.

تشخیص نوع عدم امکان و دلایل آن، تأثیر مستقیمی بر انتخاب مسیر حقوقی و تعیین ضمانت اجراهای قابل اعمال خواهد داشت. در برخی موارد، عدم امکان می تواند موقت و با رفع مانع، تعهد قابل اجرا شود؛ اما در موارد دیگر، ممکن است به کلی مانع از اجرای تعهد گردد.

شرایط طرح دعوای الزام به تحویل مبیع و موانع ناشی از عدم امکان

زمانی که تعهد به تسلیم مبیع از سوی فروشنده انجام نمی شود، خریدار حق دارد برای احقاق حقوق خود به مراجع قضایی مراجعه کند و دعوای «الزام به تحویل مبیع» را طرح نماید. اما این دعوا نیز مانند هر دعوای دیگری، دارای شرایط و موانع خاص خود است که درک آن ها برای موفقیت در پرونده حیاتی است.

اعتبار مبایعه نامه عادی و چالش های آن در املاک

یکی از مهمترین چالش ها در دعوای الزام به تحویل مبیع، به ویژه در املاک دارای سابقه ثبتی، اعتبار مبایعه نامه عادی است. در حالی که قانون مدنی، قراردادهای عادی را نیز معتبر می شناسد، مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک، سند رسمی را برای نقل و انتقال املاک دارای سابقه ثبتی الزامی می دانند. این تضاد، در رویه قضایی منجر به نظرات مختلفی شده است:

• برخی دادگاه ها، سند عادی را به عنوان مبنایی برای الزام به تحویل می پذیرند، به خصوص اگر فروشنده مالکیت رسمی داشته باشد یا تعهد به تحویل را پذیرفته باشد.
• برخی دیگر، با استناد به مواد قانون ثبت، دعوای تحویل مبیع بر اساس سند عادی را در مورد املاک دارای سابقه ثبتی، فاقد وجاهت قانونی و غیرقابل استماع می دانند. این رویکرد به ویژه در مواردی که هدف نهایی، اثبات مالکیت است، قوت می گیرد.

تفاوت بین دعوای «الزام به تحویل» و «اثبات مالکیت» در اینجا اهمیت می یابد. دعوای الزام به تحویل، ناظر بر تعهد فروشنده به واگذاری مورد معامله است، در حالی که اثبات مالکیت، به رسمیت شناختن حق مالکیت فرد بر ملک است که در املاک دارای سابقه ثبتی، عمدتاً از طریق سند رسمی انجام می پذیرد.

رابطه الزام به تحویل با مالکیت رسمی خریدار و تنظیم سند

رابطه بین الزام به تحویل مبیع و الزام به تنظیم سند رسمی، یکی از نقاط پربحث در رویه قضایی است. برخی بر این عقیده اند که تا زمانی که سند رسمی ملک به نام خریدار منتقل نشده و او مالک رسمی شناخته نمی شود، دعوای الزام به تحویل مبیع قابلیت استماع ندارد؛ زیرا تحویل ملک به غیر مالک رسمی، خلاف اصول قانونی است. این دیدگاه اغلب با استناد به رای وحدت رویه شماره 672 هیأت عمومی دیوان عالی کشور (هرچند این رأی بیشتر ناظر بر دعوای خلع ید است) تقویت می شود.

طبق رویه قضایی، در بسیاری از موارد، دعوای الزام به تحویل مبیع در املاک دارای سابقه ثبتی، منوط به همزمانی با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است. تا زمانی که خریدار، مالک رسمی ملک شناخته نشود، برخی دادگاه ها دعوای تحویل را قابل استماع نمی دانند.

در مقابل، برخی دیگر معتقدند که تعهد به تحویل مبیع یک تعهد قراردادی مستقل است و الزام به تنظیم سند رسمی، نتیجه و اثر عقد بیع صحیح است، نه شرط آن. لذا، تحویل مبیع نباید متوقف بر تنظیم سند باشد، مگر اینکه در قرارداد به صراحت چنین شرطی ذکر شده باشد. این دیدگاه معمولاً با استناد به ماده 362 قانون مدنی که الزام بایع به تسلیم مبیع را از آثار بیع صحیح می داند، توجیه می شود.

تصرف مبیع توسط شخص ثالث

تصرف مبیع توسط شخص ثالث، وضعیت را پیچیده تر می کند. اگر ملک در زمان طرح دعوا یا حتی پس از آن در تصرف شخص دیگری غیر از فروشنده باشد، نحوه اجرای حکم تحویل مبیع موضوع سؤال قرار می گیرد. ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی در این خصوص مقرر می دارد که اگر عین محکوم به در تصرف شخص ثالثی باشد که مدعی حقی نسبت به آن است، مادام که نسبت به حق مزبور تعیین تکلیف نشده، عملیات اجرایی متوقف می گردد.

• برخی نظریات مشورتی قوه قضاییه و نشست های قضایی تأکید دارند که اجرای حکم تحویل مبیع مستلزم خلع ید از ملک است و در صورت تصرف ثالث، ادعای او باید در چارچوب ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی مورد بررسی قرار گیرد.
• اما در صورت تصرف ثالث پس از تقدیم دادخواست، برخی معتقدند حکم قابل اجراست و ثالث باید ادعای خود را طرح کند.

مسئولیت فروشنده در این شرایط نیز حائز اهمیت است؛ زیرا او متعهد به تسلیم مبیع به صورت خالی از هرگونه مانع و تصرف است و در صورت عدم امکان، ممکن است مسئول جبران خسارات باشد.

وضعیت حقوقی مبیع (مال مشاع، ملک در رهن)

وضعیت حقوقی خاص مبیع نیز می تواند مانع از تحویل آن شود:

• مال مشاع: اگر ملک به صورت مشاع معامله شده باشد و تقسیم نامه عادی نیز تنظیم شده باشد، سؤال این است که آیا دعوای تحویل مال مشاع بر اساس این تقسیم نامه قابل استماع است؟ برخی دادگاه ها این دعوا را با توجه به قرارداد و رضایت تمامی شرکا قابل استماع می دانند و آن را منافی قانون ثبت نمی دانند.
• ملک در رهن: اگر مبیع در رهن باشد، تحویل آن مستلزم فک رهن است. فروشنده متعهد است قبل از تحویل، موانع حقوقی مانند رهن را مرتفع سازد.
• ملک دارای موانع ثبتی: سایر موانع ثبتی نظیر توقیف یا معارض بودن سند نیز می توانند مانع از تحویل مبیع شوند.

در این موارد، خریدار ممکن است علاوه بر دعوای الزام به تحویل، نیاز به طرح دعاوی دیگری نظیر الزام به فک رهن یا رفع توقیف نیز داشته باشد تا امکان تحویل مبیع فراهم آید.

ضمانت اجراهای حقوقی در مواجهه با عدم امکان تحویل مبیع

زمانی که فروشنده به تعهد خود مبنی بر تسلیم مبیع عمل نمی کند یا قادر به انجام آن نیست، قانون برای خریدار ضمانت اجراهایی پیش بینی کرده است تا بتواند حقوق خود را استیفا کند. این ضمانت اجراها شامل الزام به تحویل (در صورت رفع مانع)، مطالبه خسارات و در نهایت، حق فسخ قرارداد می شود.

الزام به تحویل مبیع (در صورت رفع مانع)

اولین و اصلی ترین ضمانت اجرا، «الزام به تحویل مبیع» است. اگر عدم امکان تحویل موقت باشد و بتوان با اقداماتی مانع را برطرف کرد (مثلاً فک رهن، رفع بازداشت، اخذ پایان کار)، دادگاه می تواند فروشنده را ملزم به انجام این اقدامات و سپس تحویل مبیع کند. در بسیاری از موارد، اجرای حکم تحویل ملک مستلزم «خلع ید» از ملک نیز می باشد، به این معنا که اگر فروشنده یا شخص ثالثی در ملک متصرف باشد، باید به صورت قهری از ملک خارج شود تا تحویل به خریدار امکان پذیر گردد.

این ملازمه بین تحویل و خلع ید، به ویژه در نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه مورد تأکید قرار گرفته است. حتی اگر ثالثی در ملک تصرف داشته باشد، اجرای حکم تحویل و خلع ید، در چارچوب ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی امکان پذیر خواهد بود.

مطالبه خسارات ناشی از عدم انجام تعهد

یکی دیگر از ضمانت اجراهای مهم، «مطالبه خسارات» است. این خسارات می توانند انواع مختلفی داشته باشند:

1. وجه التزام قراردادی: مبلغی است که طرفین در قرارداد پیش بینی می کنند که در صورت عدم انجام یا تأخیر در انجام تعهد، متعهدله بتواند آن را مطالبه کند. وجه التزام، جبران خسارت عدم انجام تعهد است و با خسارت تأخیر تأدیه تفاوت دارد. دادگاه ها معمولاً در صورت احراز شرایط، حکم به پرداخت وجه التزام را صادر می کنند.
2. خسارت تأخیر تأدیه: در صورتی که مبلغی از سوی متعهد به متعهدله پرداخت نشود، متعهدله می تواند علاوه بر اصل دین، خسارت تأخیر تأدیه آن را نیز مطالبه کند. این خسارت در مورد مطالبات پولی اعمال می شود و مبنای آن، کاهش ارزش پول در طول زمان است. البته، مطالبه خسارت تأخیر تأدیه در کنار وجه التزام قراردادی که خود نوعی جبران خسارت عدم انجام تعهد است، معمولاً مورد پذیرش نیست، مگر اینکه طرفین صراحتاً در قرارداد آن را پذیرفته باشند.
3. خسارت ناشی از عدم النفع: در برخی موارد، عدم تحویل مبیع ممکن است به خریدار ضررهای دیگری نیز وارد کند، مانند از دست دادن فرصت اجاره ملک یا استفاده از آن که در حقوق ایران مطالبه خسارت عدم النفع به صورت کلی پذیرفته نشده اما در مواردی قابل طرح است.

حق فسخ قرارداد

در صورتی که عدم امکان تسلیم مبیع به صورت دائمی و غیرقابل رفع باشد، یا حتی اگر موقت باشد اما در مدت معقولی رفع نگردد و به خریدار ضرر وارد شود، خریدار ممکن است حق «فسخ قرارداد» را پیدا کند. ماده 239 قانون مدنی مقرر می دارد: «هرگاه اجبار متعهد به انجام تعهد ممکن نباشد، متعهدله حق فسخ معامله را خواهد داشت.» همچنین، ماده 388 ق.م نیز به امکان فسخ در صورت تلف مبیع قبل از قبض اشاره دارد.

با اعمال حق فسخ، قرارداد از ابتدا کان لم یکن تلقی شده و طرفین باید آنچه را که از یکدیگر دریافت کرده اند (ثمن و مبیع)، به یکدیگر مسترد کنند. این گزینه معمولاً آخرین راهکار برای خریدارانی است که از امکان تحویل مبیع ناامید شده اند و ترجیح می دهند ثمن پرداختی خود را بازپس گیرند.

تفاوت های کلیدی دعاوی مرتبط (با ارائه نمونه رای)

در حوزه املاک، دعاوی متعددی با یکدیگر همپوشانی دارند که تشخیص تفاوت های آن ها برای طرح صحیح دعوا و دستیابی به نتیجه مطلوب، بسیار مهم است. دو مورد از رایج ترین دعاوی که ممکن است با الزام به تحویل مبیع اشتباه گرفته شوند، «خلع ید» و «الزام به تنظیم سند رسمی» هستند.

تفاوت دعوای الزام به تحویل مبیع و خلع ید

این دو دعوا اگرچه در نتیجه نهایی (یعنی رفع تصرف از ملک) ممکن است مشابه به نظر برسند، اما از نظر مبنای حقوقی و شرایط اثبات تفاوت های اساسی دارند:

• مبنای حقوقی:
  • الزام به تحویل مبیع: مبنای این دعوا، عقد بیع و تعهد قراردادی فروشنده به تسلیم مبیع است. خواهان (خریدار) با اثبات رابطه قراردادی و عدم تسلیم، خواهان تحویل ملک می شود.
  • خلع ید: مبنای این دعوا، حق مالکیت خواهان است. خواهان (مالک رسمی) باید مالکیت رسمی خود را بر ملک اثبات کند و نشان دهد که متصرف، بدون اذن و به صورت غاصبانه در ملک او تصرف کرده است.
• شرایط اثبات:
  • در دعوای الزام به تحویل مبیع، اثبات وقوع عقد بیع (حتی با سند عادی در برخی موارد) و عدم تسلیم کافی است.
  • در دعوای خلع ید، ارائه سند رسمی مالکیت از شرایط اساسی است. رأی وحدت رویه شماره 672 هیأت عمومی دیوان عالی کشور تأکید دارد که دعوای خلع ید از اموال غیرمنقول، فرع بر مالکیت است و تقدیم سند رسمی مالکیت ضروری است.

نمونه رای (تفکیک الزام به تحویل از خلع ید):

در رأی صادره از شعبه 44 دادگاه تجدیدنظر استان تهران (شماره رای نهایی 920997022440118 تاریخ رای نهایی 02/09/1392)، دادگاه بدوی دعوای الزام به تحویل مبیع را در حکم خلع ید دانسته و آن را مستلزم مالکیت رسمی دانسته بود، اما دادگاه تجدیدنظر این قرار را نقض کرده و تصریح نموده که «الزام به تحویل مبیع با دعوی خلع ید دو مقوله جدای از هم بوده و در حکم واحد نمی باشد». این رأی نشان دهنده تفاوت ماهوی این دو دعوا و عدم لزوم مالکیت رسمی برای طرح دعوای الزام به تحویل مبیع است.

تفاوت دعوای الزام به تحویل مبیع و الزام به تنظیم سند رسمی

این دو دعوا نیز با یکدیگر متفاوت هستند، هرچند که در معاملات املاک بسیار به هم گره خورده اند و اغلب به صورت توأمان مطرح می شوند:

• مبنا و هدف:
  • الزام به تحویل مبیع: هدف اصلی آن، تحقق تصرف مادی خریدار بر ملک و استفاده از آن است.
  • الزام به تنظیم سند رسمی: هدف آن، انتقال مالکیت رسمی و حقوقی ملک به خریدار در دفاتر اسناد رسمی است تا ملک به نام او ثبت شود.
• رابطه بین دو دعوا:
  • بسیاری از دادگاه ها معتقدند که تحویل مبیع (به ویژه در املاک دارای سابقه ثبتی) فرع بر مالکیت رسمی است و بنابراین، این دو دعوا باید به صورت توأمان مطرح شوند یا حداقل، دعوای الزام به تحویل پس از صدور حکم قطعی بر الزام به تنظیم سند رسمی قابل استماع است.
  • برخی دیگر، همانطور که در بخش های قبل اشاره شد، تحویل مبیع را تعهدی مستقل از تنظیم سند می دانند و بر این باورند که الزام به تحویل می تواند حتی با سند عادی نیز مطالبه شود و متوقف بر تنظیم سند رسمی نباشد. این موضوع به رویه قضایی متناقض و اختلاف نظرهای حقوقی دامن زده است.

انتخاب نحوه طرح این دعاوی و رابطه بین آن ها، به شدت به شرایط خاص هر پرونده، نوع ملک (دارای سابقه ثبتی یا فاقد آن)، و رویه قضایی شعبه رسیدگی کننده بستگی دارد.

نمونه آرا و نظریات قضایی کلیدی

برای درک عمیق تر موضوع «نمونه رای عدم امکان تحویل مبیع»، بررسی آرای واقعی دادگاه ها و نظریات حقوقی مراجع قضایی، بسیار روشنگر خواهد بود. این بخش، به تحلیل چند نمونه کلیدی می پردازد که هر کدام جنبه ای از پیچیدگی های این حوزه را به تصویر می کشند.

نمونه رای 1 (قرار عدم استماع دعوی تحویل مبیع به دلیل بازداشت ملک)

در یکی از پرونده ها، خواهان ها طی مبایعه نامه ای عادی، آپارتمانی را خریداری کرده و فروشنده متعهد به تحویل آن در تاریخ مشخصی بوده است. پس از عدم تحویل، خواهان ها درخواست الزام به تحویل مبیع و مطالبه خسارات قراردادی را مطرح می کنند.

رأی دادگاه بدوی: شعبه 107 دادگاه حقوقی تهران در خصوص خواسته تحویل آپارتمان، با توجه به پاسخ استعلام ثبتی که نشان می داد ملک در قید بازداشت است، دعوای خواهان را «فاقد قابلیت استماع» تشخیص داده و مستنداً به ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی و ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی، «قرار عدم استماع دعوی» را در این خصوص صادر کرده است. این دادگاه، اما، در خصوص مطالبه وجه التزام قراردادی به دلیل عدم تحویل به موقع و وجود نواقص در آپارتمان، خوانده را محکوم به پرداخت وجه التزام و خسارات دادرسی نموده است.

رأی دادگاه تجدیدنظر: شعبه 8 دادگاه تجدیدنظر استان تهران، قرار عدم استماع دعوای تحویل را تأیید کرده و استدلال نموده است که «تحویل ملک به غیر مالک رسمی وجاهت قانونی ندارد تا زمانی که سند رسمی به نام تجدیدنظرخواهان تنظیم نشود این دعوی قابل استماع نیست». این رأی نشان می دهد که در صورت وجود موانع حقوقی مانند بازداشت ملک و عدم امکان انتقال سند، دعوای تحویل مبیع نمی تواند به نتیجه برسد.

نمونه رای 2 (پذیرش وجه التزام در کنار عدم استماع تحویل)

همانطور که در نمونه رای 1 مشاهده شد، دادگاه بدوی و تجدیدنظر، با وجود صدور قرار عدم استماع دعوای تحویل مبیع به دلیل بازداشت ملک، به مطالبه «وجه التزام قراردادی» رسیدگی کرده و حکم به محکومیت فروشنده به پرداخت آن صادر نموده اند. این نکته بسیار مهم است که حتی اگر به دلیل موانع حقوقی، امکان تحویل مبیع وجود نداشته باشد و دعوای الزام به تحویل استماع نشود، خریدار همچنان می تواند بابت نقض تعهد (عدم تحویل در موعد مقرر) و خسارات ناشی از آن، مطالبه وجه التزام یا خسارت کند.

نمونه رای 3 (نقض قرار عدم استماع دعوی تحویل با سند عادی)

در پرونده ای دیگر، دادگاه بدوی دعوای تحویل مبیع را با این استدلال که تحویل مال غیرمنقول مستلزم مالکیت رسمی و طرح توأمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است، «قرار رد دعوی» صادر کرده بود.

رأی دادگاه تجدیدنظر: شعبه 31 دادگاه تجدیدنظر استان تهران، این قرار را نقض کرده و استدلال نموده است که «مطابق بند 3 ماده 362 قانون مدنی عقد بیعی که صحیحاً واقع شده باشد بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید. تحویل مبیع متوقف بر تنظیم سند نبوده و الزام به تنظیم سند نیز به استناد مواد 219 و 220 قانون مدنی جزء نتایج عقد بیع صحیح می باشد.» این رأی نشان دهنده رویکردی است که تحویل مبیع را تعهدی مستقل از تنظیم سند رسمی می داند و امکان طرح دعوای آن را حتی با سند عادی، قابل استماع می داند.

نمونه رای 4 (تأیید قرار رد دعوی تحویل با سند عادی)

در مقابل، در پرونده ای خواهان بر اساس یک مبایعه نامه عادی، درخواست تحویل آپارتمان و اجرت المثل ایام تصرف را مطرح کرده بود.

رأی دادگاه بدوی: شعبه دوم حقوقی بهارستان، مستند دعوی خواهان را سند عادی دانسته و با استناد به رأی وحدت رویه شماره 672 دیوان عالی کشور که تحویل مبیع را فرع بر تنظیم سند رسمی می داند، «قرار رد دعوی» خواهان را صادر کرده است.

رأی دادگاه تجدیدنظر: شعبه 12 دادگاه تجدیدنظر استان تهران، با اشاره به مواد 46 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک که سند عادی را در مورد انتقال ملک دارای سابقه ثبتی، فاقد اثر می داند، قرار رد دعوی بدوی را تأیید نموده است. این رأی نشان دهنده اهمیت سند رسمی در دعوای تحویل مبیع در املاک دارای سابقه ثبتی و اختلافات رویه قضایی در این زمینه است.

نمونه رای 5 (قابلیت استماع دعوای تحویل مال مشاع)

در دعوایی، خواهان بر اساس یک توافق نامه عادی، درخواست تحویل یک واحد آپارتمان مشاع را مطرح کرده بود و دادگاه بدوی به دلیل مشاع بودن و عدم تفکیک و نیز عدم مالکیت رسمی، قرار عدم استماع صادر نمود.

رأی دادگاه تجدیدنظر: شعبه 1 دادگاه تجدیدنظر استان تهران، با نقض قرار بدوی، استدلال کرد که «به موجب پاسخ استعلام ثبتی مالکیت مشاعی تجدیدنظرخواه در ملک متنازع فیه محرز است و با عنایت به اینکه ادعای تجدیدنظرخواه ناشی از یک قرارداد می باشد که مطابق ماده 10 قانون مدنی منعقد گردیده و تقسیم نامه های که به تراضی تمامی شرکا نسبت به مال مشاع تنظیم شده باشد از شمول ماده 47 و 48 قانون ثبت خارج است و تحویل موضوع قرارداد منافاتی با قانون مذکور ندارد بنابراین دادگاه مکلف به رسیدگی ماهیتی می باشد». این رأی نشان می دهد که در صورت وجود تقسیم نامه عادی و توافق شرکا، دعوای تحویل مال مشاع می تواند قابل استماع باشد.

نمونه رای 6 (تفکیک الزام به تحویل از خلع ید)

همانطور که پیشتر نیز به آن اشاره شد، دادگاه تجدیدنظر در پرونده ای (شماره رای نهایی 920997022440118) قرار عدم استماع دعوی الزام به تحویل مبیع را که به استناد «در حکم خلع ید بودن» صادر شده بود، نقض کرد. دادگاه تجدیدنظر تأکید کرد که «الزام به تحویل مبیع با دعوی خلع ید دو مقوله جدای از هم بوده و در حکم واحد نمی باشد». این رأی به وضوح مرز بین این دو دعوا را مشخص می کند و بر استقلال ماهوی دعوای الزام به تحویل مبیع از خلع ید تأکید دارد.

نمونه رای 7 (ضرورت تنجیز خواسته)

در پرونده ای، خواهان در دادخواست اولیه عنوان خواسته را «الزام به انتقال زمین» ذکر کرده و در شرح دادخواست «تحویل مورد معامله» را نیز خواسته بود. در جلسه رسیدگی، وکیل خواهان علاوه بر موارد فوق، «خلع ید از رقبه متنازع فیه» را نیز به خواسته اضافه کرده بود و دادگاه نیز بدون توجه به این تغییرات و عدم تنجیز خواسته، حکم صادر کرده بود.

رأی دیوان عالی کشور: شعبه چهاردهم دیوان عالی کشور، با نقض رأی صادره، تأکید کرد که «خواسته خواهان منجز نبوده و در جلسه دادگاه نیز وکیل خواهان علیرغم اقتضاء موضوع به تنجیز خواسته نپرداخته است و پرواضح است که بی تنجیز خواسته و مردد بودن آن ورود به ماهیت دعوی و صدور حکم خلاف قواعد آمره است». این رأی بر اهمیت «تنجیز خواسته» یعنی مشخص و معین بودن دقیق خواسته خواهان در تمام مراحل دادرسی تأکید دارد و نشان می دهد که عدم رعایت این اصل می تواند منجر به نقض آرای قضایی شود.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 7/1403/417 تاریخ نظریه: 1403/08/23

این نظریه در پاسخ به این سؤال که آیا اجرای حکم صرفاً مبنی بر الزام به تحویل و تسلیم مبیع (ملک دارای سابقه ثبتی) با تخلیه ملک ملازمه دارد و در صورت تصرف ثالث، آیا اجرای حکم علیه وی امکان پذیر است، صادر شده است.

نتیجه گیری نظریه: «اولاً، در فرض سؤال که حکم قطعی مبنی بر تحویل مبیع (ملک دارای سابقه ثبتی) صادر شده است، اجرای حکم تحویل و تسلیم مبیع، مستلزم خلع ید از ملک و اعمال مواد 43 و 45 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 است؛ بنابراین، اجرای حکم با خلع ید ملازمه دارد. ثانیاً، صرف تصرف ثالث مانع اجرای حکم تحویل مبیع نیست و ادعای متصرف ثالث در خصوص عین یا منافع محکوم به، مشمول حکم مقرر در ماده 44 قانون یادشده است.»

این نظریه به وضوح بر ملازمه تحویل با خلع ید تأکید می کند و مسیر قانونی اجرای حکم در صورت تصرف ثالث را نیز مشخص می سازد.

نشست قضایی قضات مجتمع شهید بهشتی تهران

نشست قضایی قضات مجتمع شهید بهشتی تهران 87/10/9 به بررسی این سؤال پرداخته است: «در خصوص دعوی الزام به تحویل مبیع، چنانچه در حین رسیدگی مطلع شویم مبیع در ید فروشنده نمی باشد، آیا می توان حکم بر الزام بایع به تحویل مبیع صادر کرد؟ آیا آثار این حکم همانند آثار حکم خلع ید است؟ پس از صدور حکم، مبیع در ید هر شخصی که باشد آیا حکم قابل اجراست؟»

نظریه اکثریت: معتقد است که اگر در زمان تقدیم دادخواست، مبیع در تصرف ثالث بوده و خواهان او را خوانده قرار نداده باشد، اجرای حکم نسبت به ثالث وجاهت ندارد و باید دعوای خلع ید جداگانه طرح شود. اما اگر ثالث پس از تقدیم دادخواست ملک را تصرف کرده باشد، حکم قابل اجراست و مشمول ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی خواهد بود.

نظریه اقلیت: با توجه به اینکه مبنای محکومیت، تعهد فروشنده به تسلیم مبیع است و نه متصرف بودن او، حتی اگر مبیع در ید ثالث هم باشد حکم قابل اجراست و ثالث باید وفق ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی ادعای خود را طرح کند. این نظر، حکم را در هر حال قابل اجرا می داند.

این نشست قضایی نشان دهنده اختلاف نظرهای موجود در رویه قضایی در خصوص نحوه اجرای حکم تحویل در صورت تصرف ثالث است.

نتیجه گیری

موضوع «عدم امکان تحویل مبیع» یکی از پیچیده ترین و چالش برانگیزترین مباحث در حقوق قراردادها، به ویژه در معاملات ملکی ایران است. همانطور که بررسی شد، این موضوع می تواند ناشی از موانع مادی یا حقوقی باشد و در هر حالت، مسیر حقوقی متفاوتی را برای خریدار رقم بزند.

چالش های مربوط به اعتبار سند عادی در برابر سند رسمی، تفاوت ماهوی دعاوی الزام به تحویل مبیع، خلع ید و الزام به تنظیم سند رسمی، و همچنین وضعیت تصرف شخص ثالث یا ماهیت مشاعی یا در رهن بودن ملک، همگی به پیچیدگی این موضوع می افزایند. آرای قضایی نیز در این خصوص همواره یکسان نیستند و گاه شاهد اختلاف نظرهای مهمی بین شعب دادگاه ها بوده ایم که لزوم آگاهی عمیق از رویه های قضایی را دوچندان می کند.

برای افرادی که درگیر چنین پرونده هایی می شوند، توصیه های حقوقی زیر حائز اهمیت است:

1. دقت در تنظیم قرارداد: در هنگام تنظیم قرارداد بیع، به ویژه در معاملات املاک، تمام جزئیات مربوط به زمان، مکان، کیفیت تحویل، و ضمانت اجراهای عدم انجام تعهد (از جمله وجه التزام) باید به دقت و با جزئیات کامل درج شود.
2. بررسی وضعیت ملک: قبل از هر معامله، باید وضعیت ثبتی ملک، عدم وجود بازداشت، رهن یا سایر موانع حقوقی به دقت استعلام و بررسی شود.
3. طرح صحیح دعوا: با توجه به پیچیدگی های موجود، تشخیص نوع دعوای مناسب (الزام به تحویل، الزام به تنظیم سند، خلع ید یا طرح توأمان آن ها) از اهمیت حیاتی برخوردار است.
4. اخذ مشاوره حقوقی تخصصی: به دلیل ماهیت پیچیده و متغیر رویه قضایی در این زمینه، اکیداً توصیه می شود که قبل از هرگونه اقدام حقوقی، با وکلای متخصص در حوزه املاک و قراردادها مشورت شود تا با آگاهی کامل و بر اساس آخرین رویه ها، بهترین استراتژی حقوقی اتخاذ گردد.

در نهایت، درک این نکته ضروری است که هر پرونده ای شرایط منحصر به فرد خود را دارد و راه حل نهایی آن تنها با تحلیل دقیق مستندات و رویه قضایی مربوطه، امکان پذیر خواهد بود. آگاهی از «نمونه رای عدم امکان تحویل مبیع» و تحلیل آن ها، می تواند چراغ راهی برای فعالان این حوزه باشد تا با اطمینان خاطر بیشتری در مسیر احقاق حقوق خود گام بردارند.