نمونه درخواست مزایده ملک مشاع

زمانی که مالکان یک ملک مشاع بر سر تقسیم یا فروش آن به توافق نرسند یا امکان افراز ملک وجود نداشته باشد، دادگاه می تواند دستور فروش ملک را از طریق مزایده صادر کند. این فرآیند حقوقی، برای بسیاری از افراد پیچیده و ناشناخته به نظر می رسد، اما با آگاهی از گام های صحیح و مدارک لازم، می توان این مسیر را با اطمینان بیشتری پیمود. در ادامه به تمامی جزئیات این فرآیند خواهیم پرداخت.

مدیریت یک ملک مشاع می تواند چالش های متعددی را برای مالکان به همراه داشته باشد. شاید هر یک از شرکا دیدگاه متفاوتی برای بهره برداری یا فروش ملک داشته باشند و این تفاوت دیدگاه، گاهی به بن بست های حقوقی منجر می شود. در چنین شرایطی، قانون راهکارهایی را برای حل و فصل اختلافات ارائه می دهد که یکی از مهم ترین آن ها، فروش ملک مشاع از طریق مزایده است. این رویکرد قانونی، به مالکان اجازه می دهد تا با حکم دادگاه، ملک مشترک خود را به فروش رسانده و سهم خود را دریافت کنند.

فروش از طریق مزایده، یک راهکار نهایی برای املاک مشاعی است که یا به دلیل عدم توافق شرکا قابل افراز (تفکیک) نیستند یا اساساً از نظر فنی و قانونی امکان تقسیم پذیری ندارند. این فرآیند شامل چندین مرحله حقوقی، از تنظیم دادخواست تا اجرای حکم و برگزاری مزایده است. آشنایی با این مراحل، نه تنها برای مالکان درگیر با این مسئله حیاتی است، بلکه برای وکلای تازه کار و دانشجویان حقوق نیز به منزله یک راهنمای عملی و ارزشمند خواهد بود.

در این مقاله، نه تنها به تشریح مفاهیم اساسی مالکیت مشاع و افراز می پردازیم، بلکه گام به گام نحوه تنظیم دادخواست دستور فروش ملک مشاع و درخواست اجرای حکم فروش مال مشاع از طریق مزایده را با جزئیات کامل بررسی می کنیم. همچنین، نکات کلیدی حقوقی و چالش های احتمالی پیش رو در هر مرحله را نیز مورد توجه قرار خواهیم داد تا خواننده با دیدی جامع و کاربردی، این فرآیند را درک کند.

آشنایی با مفاهیم پایه در مالکیت مشاع

پیش از ورود به جزئیات حقوقی و مراحل قضایی فروش ملک مشاع، لازم است ابتدا با مفاهیم بنیادی این حوزه آشنا شویم. درک صحیح این مفاهیم، به خواننده کمک می کند تا تصویر روشن تری از ماهیت مشکل و راهکارهای قانونی پیش رو داشته باشد.

ملک مشاع چیست و چه تفاوتی با ملک مفروز دارد؟

ملک مشاع به ملکی گفته می شود که چند نفر به طور همزمان و مشترک، مالک تمام اجزای آن باشند؛ بدون آنکه سهم هر یک از نظر فیزیکی و مکانی مشخص شده باشد. به عبارت دیگر، هر یک از مالکان، در جزء جزء ملک سهم دارد و نمی توان گفت کدام قسمت از ملک متعلق به کدام شریک است. برای مثال، اگر دو نفر ملکی را به نسبت مساوی خریداری کنند، هر کدام مالک نصف آن ملک هستند، اما این نصف به صورت مشاع و در تمامی اجزای ملک گسترده است، نه اینکه یک دیوار فرضی ملک را دو نیم کند.

در مقابل، ملک مفروز به ملکی گفته می شود که مالکیت آن منحصر به یک نفر است یا اینکه سهم هر یک از مالکان در یک ملک مشترک، به صورت جداگانه و مشخص تفکیک شده باشد. به عنوان مثال، واحدهای یک آپارتمان که سند جداگانه دارند، ملک مفروز محسوب می شوند، هرچند که ممکن است مشاعاتی مانند راه پله و حیاط نیز داشته باشند. تفاوت اصلی در این است که در ملک مشاع، تصرف در هر جزء ملک منوط به رضایت سایر شرکا است، در حالی که در ملک مفروز، مالک به تنهایی حق تصرف و بهره برداری کامل را دارد.

افراز و تفکیک ملک مشاع: آیا همیشه ممکن است؟

افراز به فرآیند تقسیم ملک مشاع بین شرکا به گونه ای گفته می شود که سهم هر یک از آن ها به صورت جداگانه و با حدود و ثغور مشخص تعیین شود و مالکیت از حالت اشتراکی خارج گردد. این عمل معمولاً از طریق اداره ثبت اسناد و املاک انجام می شود و در صورتی که ملک قابل افراز باشد، برای هر شریک سند مالکیت مستقل صادر خواهد شد. هدف از افراز، پایان دادن به حالت اشاعه و اعطای مالکیت مستقل به هر یک از شرکا است.

تفکیک نیز عملیاتی است که توسط اداره ثبت انجام می شود، اما هدف آن ایجاد واحدهای مستقل جدید از یک ملک است، بدون اینکه لزوماً به تقسیم مالکیت بین شرکا منجر شود. به عنوان مثال، تفکیک یک قطعه زمین بزرگ به چند قطعه کوچکتر برای فروش یا ساخت و ساز انجام می شود و می تواند برای یک مالک واحد یا چند مالک مشاع صورت گیرد. تفاوت کلیدی این است که در افراز، هدف خروج از اشاعه و پایان دادن به شراکت است، اما در تفکیک، ممکن است ملک همچنان مشاع باقی بماند یا به واحدهای مفروز برای یک یا چند مالک تبدیل شود.

اما آیا افراز همیشه ممکن است؟ پاسخ خیر است. در بسیاری از موارد، ملک مشاع از نظر فنی یا قانونی غیر قابل افراز تشخیص داده می شود. این وضعیت زمانی پیش می آید که تقسیم ملک به قطعات مجزا، از نظر شهرداری یا کاربری زمین مجاز نباشد، یا اینکه قطعات حاصله آنقدر کوچک شوند که از حداقل مساحت لازم برای ساخت و ساز یا بهره برداری خارج گردند. در چنین شرایطی که افراز امکان پذیر نیست و شرکا نیز بر سر فروش توافق ندارند، راهکار قانونی نهایی، همان دستور فروش ملک از طریق دادگاه و مزایده خواهد بود.

فروش ملک مشاع از طریق مزایده: چرا و چگونه؟

همان طور که اشاره شد، زمانی که ملک مشاعی غیر قابل افراز تشخیص داده می شود و مالکان نیز بر سر فروش ملک به صورت عادی یا توافقی به نتیجه نمی رسند، قانون راهکار فروش از طریق مزایده را پیش روی آن ها قرار می دهد. دلایل اصلی ارجاع پرونده به مزایده عبارتند از:

1. عدم امکان افراز: اگر ملک از نظر کارشناسی و مقررات شهری قابل تقسیم به قطعات مستقل نباشد.
2. عدم توافق شرکا: حتی اگر ملک قابل افراز باشد، در صورتی که یکی از شرکا (حتی یک نفر) با افراز یا فروش توافقی مخالفت کند، راهکار نهایی ارجاع به دادگاه برای دستور فروش خواهد بود.

در این شرایط، یکی از شرکا (خواهان) می تواند از دادگاه عمومی حقوقی صالح درخواست دستور فروش ملک مشاع را نماید. پس از بررسی های لازم و در صورت احراز شرایط، دادگاه دستور فروش را صادر می کند. سپس این دستور به واحد اجرای احکام دادگستری ارجاع داده می شود تا فرآیند مزایده آغاز گردد. نقش دادگاه در این مسیر، حکمیت بین شرکا و تضمین فروش عادلانه ملک است و اجرای احکام نیز بر برگزاری صحیح مزایده و تقسیم ثمن حاصل از فروش نظارت می کند.

در معاملات ملکی، به ویژه در مورد املاک مشاع، همواره توصیه می شود پیش از هرگونه اقدام، با وکیل متخصص مشورت شود. این مشورت می تواند از بروز بسیاری از مشکلات حقوقی و اتلاف وقت و هزینه جلوگیری کند و مسیر قانونی را هموار سازد.

گام اول: دادخواست دستور فروش ملک مشاع (برای زمانی که شرکا توافق ندارند)

هنگامی که مالکان یک ملک مشاع بر سر نحوه تقسیم یا فروش آن به توافق نرسیده اند، اولین گام حقوقی برای حل و فصل موضوع، تنظیم و ارائه دادخواست دستور فروش ملک مشاع به دادگاه است. این دادخواست، نقطه آغازین فرآیند قانونی فروش اجباری ملک از طریق مزایده محسوب می شود.

چه زمانی باید دادخواست دستور فروش ارائه داد؟

دادخواست دستور فروش ملک مشاع در شرایطی مطرح می شود که وضعیت اشتراکی ملک به بن بست رسیده باشد. این وضعیت معمولاً شامل یکی از حالت های زیر است:

• عدم توافق شرکا برای افراز: اگر یکی یا چند نفر از شرکا به هر دلیلی با افراز (تقسیم) ملک مخالفت کنند یا توافق بر سر نحوه تقسیم حاصل نشود.
• عدم امکان افراز ملک: زمانی که ملک از نظر قانونی، فنی یا عرفی قابلیت افراز را نداشته باشد. این موضوع معمولاً پس از رجوع به اداره ثبت و دریافت گواهی عدم افراز مشخص می شود. برای مثال، یک ملک کوچک که با تقسیم آن به دو یا چند قسمت، هیچ کدام از قسمت ها کاربری مفید خود را از دست می دهند، غیر قابل افراز است.
• عدم توافق بر سر فروش عادی: اگر شرکا در مورد فروش ملک به صورت توافقی (مثلاً به یک شخص ثالث) به نتیجه نرسند.

در هر یک از این حالات، فردی که خواهان پایان دادن به شراکت و دریافت سهم خود است، می تواند اقدام به تقدیم این دادخواست کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

رسیدگی به دادخواست دستور فروش ملک مشاع در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محلی است که ملک در آن واقع شده است. این بدان معناست که اگر ملک در شهر الف باشد، باید دادخواست را به دادگاه عمومی حقوقی همان شهر ارائه داد.

مدارک مورد نیاز برای تنظیم دادخواست

جمع آوری مدارک لازم، گام اساسی برای تنظیم و تقدیم یک دادخواست کامل و بی نقص است. نقص در مدارک می تواند منجر به اطاله دادرسی شود. مدارک اصلی مورد نیاز عبارتند از:

1. کپی برابر اصل سند مالکیت: سند شش دانگ یا سند مشاعی ملک که نشان دهنده مالکیت و میزان سهم خواهان و سایر شرکا است.
2. گواهی عدم افراز: این گواهی از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک صادر می شود و نشان می دهد که ملک به دلیل غیر قابل افراز بودن یا عدم توافق شرکا، در اداره ثبت افراز نشده است. این مدرک برای اثبات لزوم ارجاع به دادگاه بسیار مهم است.
3. کپی شناسنامه و کارت ملی: خواهان و در صورت امکان، سایر شرکا (خواندگان).
4. در صورت فوت مالک: گواهی حصر وراثت برای مشخص شدن ورثه و سهم الارث آن ها.
5. سایر مدارک اثبات مالکیت یا شراکت: هرگونه مدرک دیگری که بتواند ادعای مالکیت یا شراکت خواهان را اثبات کند (مانند مبایعه نامه، تقسیم نامه سابق و غیره).

نحوه تنظیم و نگارش دادخواست دستور فروش ملک مشاع

دادخواست باید به شیوه قانونی و با رعایت تشریفات خاصی تنظیم شود. معمولاً فرم های چاپی دادخواست در دفاتر خدمات قضایی موجود است که باید با دقت تکمیل شوند. اجزای اصلی دادخواست شامل موارد زیر است:

• عنوان دادخواست: دادخواست دستور فروش ملک مشاع یا درخواست فروش مال مشاع.
• مشخصات کامل خواهان: شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، آدرس و شغل.
• مشخصات کامل خوانده: شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، آدرس و شغل (تمام شرکای دیگر ملک باید به عنوان خوانده معرفی شوند).
• خواسته: به طور صریح باید ذکر شود صدور دستور فروش ملک مشاع (و در صورت لزوم درخواست ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری).
• دلایل و منضمات: در این بخش باید به مدارک پیوست شده (مانند کپی سند، گواهی عدم افراز) اشاره شود.
• شرح مختصر و مستدل ماجرا: این قسمت قلب دادخواست است. باید به طور خلاصه و منطقی، تاریخچه مالکیت مشاع، تلاش های صورت گرفته برای توافق یا افراز، و دلیل عدم امکان حل و فصل موضوع بدون دخالت دادگاه بیان شود. استناد به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، در اینجا اهمیت زیادی دارد که بیان می کند در صورت غیر قابل افراز بودن ملک و عدم توافق شرکا، دادگاه دستور فروش را صادر می کند.

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع (فرم قابل دانلود و ویرایش)

در اینجا یک نمونه کلی از نحوه تنظیم دادخواست دستور فروش ملک مشاع ارائه می شود که می تواند به عنوان الگو برای تنظیم دادخواست واقعی مورد استفاده قرار گیرد. توصیه می شود حتماً این نمونه با توجه به شرایط خاص پرونده و با مشاوره حقوقی تکمیل شود.

بسمه تعالی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

با سلام و احترام،

خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خواهان]
نام پدر: [نام پدر خواهان]
کد ملی: [کد ملی خواهان]
شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه خواهان]
آدرس: [آدرس کامل خواهان]

خواندگان:
1. نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خوانده اول]
   نام پدر: [نام پدر خوانده اول]
   کد ملی: [کد ملی خوانده اول]
   شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه خوانده اول]
   آدرس: [آدرس کامل خوانده اول]
2. ... (مشخصات سایر شرکا به همین ترتیب)

وکیل/نماینده قانونی: (در صورت وجود)
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی وکیل]
آدرس: [آدرس دفتر وکیل]

خواسته: صدور دستور فروش ملک مشاعی به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس دقیق ملک] و تقسیم ثمن حاصل از فروش بین شرکا مطابق سهم الشرکه قانونی.

دلایل و منضمات:
1. کپی برابر اصل سند مالکیت پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی].
2. گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان [نام شهرستان] به شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ گواهی].
3. کپی مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان.
4. [در صورت لزوم، گواهی حصر وراثت و سایر مدارک مرتبط].

شرح ماجرا:
احتراماً به استحضار می رساند که اینجانب به همراه خواندگان محترم، مالکان مشاعی یک قطعه [نوع ملک، مثال: زمین، آپارتمان] به شماره پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره اصلی] اصلی، واقع در بخش [نام بخش ثبتی] [نام شهرستان] می باشیم.
از آنجایی که:
الف) ملک موصوف، به موجب گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] (پیوست)، غیر قابل افراز تشخیص داده شده است / (و/یا) ب) با وجود تلاش های مکرر، اینجانب و سایر شرکا (خواندگان) در خصوص تقسیم یا فروش توافقی ملک به نتیجه ای نرسیده ایم و ادامه حالت اشاعه منجر به تضییع حقوق و منافع شرکا گردیده است.
لذا، با استناد به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع و مواد مربوطه از قانون آیین دادرسی مدنی، از محضر محترم دادگاه استدعا دارد ضمن رسیدگی و جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی ملک، دستور مقتضی را مبنی بر فروش ملک مشاعی مذکور از طریق مزایده و تقسیم ثمن حاصله بین شرکا بر اساس سهم الشرکه قانونی، صادر فرمایند.

با تشکر و تجدید احترام
نام و نام خانوادگی خواهان / وکیل
امضاء
تاریخ

گام دوم: درخواست اجرای حکم فروش مال مشاع از طریق مزایده (پس از صدور حکم قطعی)

پس از آنکه دادگاه عمومی حقوقی دستور فروش ملک مشاع را صادر کرد و این حکم قطعیت یافت (یعنی مهلت های تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی سپری شد و حکم لازم الاجرا گردید)، نوبت به مرحله اجرای حکم می رسد. در این مرحله، خواهان باید با تقدیم درخواست اجرای حکم فروش مال مشاع از طریق مزایده، از واحد اجرای احکام دادگستری بخواهد که عملیات مزایده را آغاز کند.

چه زمانی باید درخواست اجرای حکم ارائه داد؟

درخواست اجرای حکم تنها پس از احراز دو شرط کلیدی قابل طرح است:

1. صدور حکم قطعی: دادگاه باید دستور فروش ملک مشاع را صادر کرده باشد.
2. لازم الاجرا شدن حکم: حکم صادره باید قطعیت یافته باشد؛ به این معنا که تمامی مراحل اعتراض و تجدیدنظرخواهی به پایان رسیده و حکم از نظر قانونی قابلیت اجرا داشته باشد.

تا زمانی که حکم قطعی نشده و به مرحله اجرا نرسیده باشد، درخواست اجرای حکم بی معنا خواهد بود. این مرحله نشان دهنده شروع فرآیند عملی فروش ملک است که تحت نظارت دادگستری صورت می گیرد.

مرجع صالح برای اجرای حکم

پس از صدور حکم قطعی توسط دادگاه عمومی حقوقی، پرونده برای اجرای حکم به واحد اجرای احکام دادگستری همان حوزه قضایی ارجاع می شود. وظیفه این واحد، نظارت بر تمامی مراحل اجرایی حکم، از جمله تعیین کارشناس، آگهی مزایده و نهایتاً فروش ملک و تقسیم ثمن است.

مدارک مورد نیاز برای درخواست اجرای حکم

برای تقدیم درخواست اجرای حکم، مدارک زیر ضروری است:

• کپی برابر اصل حکم قطعی دادگاه: مهم ترین مدرک در این مرحله، حکم نهایی دادگاه است که در آن دستور فروش ملک مشاع صادر شده است.
• مشخصات محکوم له (خواهان) و محکوم علیه (خواندگان): همان اطلاعات هویتی که در دادخواست اولیه قید شده بود.
• شماره پرونده اجرایی و کلاسه پرونده اولیه: این شماره ها برای پیگیری پرونده و ارجاع به سوابق قبلی ضروری هستند.

نحوه تنظیم و نگارش درخواست اجرای حکم فروش مال مشاع

درخواست اجرای حکم نیز مانند دادخواست اولیه، نیازمند تنظیم صحیح و دقیق است. این درخواست معمولاً کوتاه و مختصر بوده و شامل موارد زیر است:

• عنوان درخواست: درخواست اجرای حکم یا درخواست اجرای دستور فروش مال مشاع.
• مخاطب: ریاست محترم واحد اجرای احکام دادگستری شهرستان [نام شهرستان].
• اشاره به کلاسه پرونده اصلی و شماره اجرایی: برای شناسایی پرونده مربوطه.
• شرح مختصر درخواست: بیان اینکه با توجه به حکم قطعی صادره در پرونده [شماره کلاسه پرونده]، تقاضای اجرای دستور فروش ملک مشاع از طریق مزایده و انجام تمامی مراحل قانونی مربوطه تا تقسیم ثمن حاصل از فروش را دارد.

نمونه درخواست اجرای حکم فروش مال مشاع از طریق مزایده (فرم قابل دانلود و ویرایش)

در اینجا یک نمونه کلی از درخواست اجرای حکم فروش مال مشاع ارائه می شود. این نمونه می تواند راهنمایی برای تنظیم درخواست واقعی باشد و باید با جزئیات پرونده شما تطابق داده شود.

بسمه تعالی
ریاست محترم واحد اجرای احکام دادگستری شهرستان [نام شهرستان]

با سلام و احترام،

خواهان (محکوم له):
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خواهان]
نام پدر: [نام پدر خواهان]
کد ملی: [کد ملی خواهان]
آدرس: [آدرس کامل خواهان]

خواندگان (محکوم علیهم):
1. نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خوانده اول]
   آدرس: [آدرس کامل خوانده اول]
2. ... (مشخصات سایر شرکا به همین ترتیب)

موضوع درخواست: درخواست اجرای حکم قطعی فروش ملک مشاع از طریق مزایده

شرح درخواست:
احتراماً به استحضار می رساند که به موجب دادنامه قطعی شماره [شماره دادنامه] صادره از شعبه [شماره شعبه] دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان] در خصوص کلاسه پرونده [شماره کلاسه پرونده اصلی]، دستور فروش ملک مشاعی به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس دقیق ملک] صادر گردیده است.
نظر به اینکه دادنامه مذکور قطعیت یافته و لازم الاجرا می باشد، اینجانب تقاضای اجرای مفاد حکم صادره مبنی بر فروش ملک مشاعی مذکور از طریق مزایده و انجام کلیه تشریفات قانونی مربوط به آن و نهایتاً تقسیم ثمن حاصله میان شرکا مطابق سهم الشرکه قانونی را دارم.
لذا، خواهشمند است دستورات لازم جهت آغاز عملیات اجرایی و برگزاری مزایده را مبذول فرمایید.

با تشکر و تجدید احترام
نام و نام خانوادگی خواهان
امضاء
تاریخ

مراحل پس از دستور فروش و اجرای مزایده

پس از صدور دستور فروش ملک مشاع و درخواست اجرای حکم، فرآیند به واحد اجرای احکام دادگستری سپرده می شود. این مرحله شامل گام های عملی متعددی است که هر یک از اهمیت ویژه ای برخوردارند و نیاز به پیگیری دقیق دارند.

تعیین کارشناس رسمی دادگستری و قیمت گذاری ملک

اولین گام عملی در واحد اجرای احکام، تعیین کارشناس رسمی دادگستری است. کارشناس مربوطه، با حضور در محل ملک و بررسی دقیق آن از جنبه های مختلف (مانند موقعیت جغرافیایی، متراژ، کاربری، وضعیت بنا، قیمت های روز منطقه و سایر عوامل مؤثر)، اقدام به ارزیابی و تعیین قیمت پایه ملک می کند. هدف از این ارزیابی، تعیین یک قیمت عادلانه و واقعی برای ملک است تا مزایده بر پایه آن برگزار شود.

پس از ارائه نظریه کارشناسی، این نظریه به طرفین ابلاغ می شود. طرفین (هم خواهان و هم خواندگان) حق دارند ظرف مهلت قانونی (معمولاً یک هفته) نسبت به نظریه کارشناسی اعتراض کنند. اعتراض به نظریه کارشناس باید مستدل و با ارائه دلایل فنی یا حقوقی همراه باشد. در صورت اعتراض موجه، دادگاه می تواند پرونده را به هیئت سه نفره یا پنج نفره کارشناسان ارجاع دهد تا ارزیابی مجددی صورت گیرد. عدم اعتراض در مهلت مقرر به معنای پذیرش نظریه کارشناس است و قیمت تعیین شده ملاک عمل برای مزایده خواهد بود.

مراحل برگزاری مزایده

پس از قطعی شدن قیمت ملک، واحد اجرای احکام اقدام به برگزاری مزایده می کند. این فرآیند نیز دارای تشریفات قانونی خاصی است:

1. نشر آگهی مزایده: آگهی مزایده معمولاً یک نوبت در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار محلی یا سراسری (بسته به ارزش ملک) و همچنین در تابلوی اعلانات دادگستری یا محل های عمومی دیگر منتشر می شود. در این آگهی، مشخصات ملک، قیمت پایه، زمان و مکان برگزاری مزایده، و شرایط شرکت در آن (مانند لزوم پرداخت درصدی از قیمت به عنوان ودیعه) ذکر می گردد.
2. زمان، مکان و شرایط شرکت در مزایده: مزایده در تاریخ و ساعت مشخصی در محل اجرای احکام دادگستری یا مکان دیگری که در آگهی اعلام شده، برگزار می شود. متقاضیان شرکت در مزایده باید معمولاً ۱۰ درصد از قیمت پایه ملک را به عنوان ودیعه یا تضمین شرکت در مزایده به حساب دادگستری واریز کنند.
3. شرایط برنده شدن در مزایده و پرداخت ثمن: فردی که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد، به عنوان برنده مزایده اعلام می شود. برنده مزایده موظف است مابقی ثمن (قیمت نهایی) را ظرف مهلت مقرر (معمولاً یک ماه) به حساب دادگستری واریز کند. در صورت عدم پرداخت در مهلت مقرر، ودیعه او ضبط شده و مزایده مجدداً برگزار خواهد شد. پس از پرداخت کامل ثمن، ملک رسماً به نام خریدار منتقل شده و سند مالکیت جدید صادر می گردد.

تخصیص سهم هر شریک از مبلغ فروش

پس از فروش ملک در مزایده و وصول کامل ثمن از خریدار، واحد اجرای احکام اقدام به تقسیم وجوه حاصل از مزایده میان شرکا می کند. این تقسیم بر اساس سهم الشرکه هر یک از مالکان صورت می گیرد که در سند مالکیت یا گواهی حصر وراثت (در صورت فوت مالک اصلی) مشخص شده است. هزینه های اجرایی و کارشناسی نیز از محل این وجوه کسر شده و باقی مانده به نسبت سهم هر شریک به حساب آن ها واریز می شود.

چالش ها و نکات حقوقی مهم در فرآیند مزایده

فرآیند مزایده نیز می تواند با چالش های خاصی همراه باشد که آگاهی از آن ها برای هر یک از طرفین دعوا ضروری است:

• اگر در مزایده خریدار پیدا نشود چه می شود؟

  گاهی اوقات ممکن است با وجود برگزاری مزایده، هیچ خریداری برای ملک پیدا نشود یا قیمت های پیشنهادی کمتر از حداقل مجاز باشد. در این صورت، مزایده تجدید می شود. معمولاً در مزایده دوم، می توان ملک را تا قیمت پایه به فروش رساند. اگر باز هم خریدار پیدا نشود، ممکن است دادگاه تصمیمات دیگری اتخاذ کند یا خواهان مجبور به توقف عملیات اجرایی شود و برای مدتی نتواند مجدداً درخواست مزایده را مطرح کند.

• آیا یکی از شرکا می تواند در مزایده شرکت کند و ملک را بخرد؟

  بله، یکی از نکات مهم و قابل توجه این است که هر یک از شرکای ملک مشاع، حق دارند مانند سایر افراد در مزایده شرکت کرده و ملک را خریداری کنند. در این صورت، سهم خود از ثمن فروش با مبلغ پیشنهادی او تهاتر می شود و تنها مابه التفاوت را پرداخت می کند.

• امکان توقف عملیات اجرایی:

  در صورتی که در طول فرآیند اجرا، طرفین به توافقی دست یابند (مثلاً یکی از شرکا سهم سایرین را خریداری کند یا ملک به صورت توافقی به فروش رسد)، می توانند با درخواست مشترک به واحد اجرای احکام، تقاضای توقف عملیات اجرایی مزایده را مطرح کنند.

بسیاری از پیچیدگی ها و چالش های مزایده ملک مشاع، با حضور وکیل متخصص که به تمامی جزئیات قانونی و رویه های اجرایی آشناست، قابل مدیریت و حل و فصل است. وکیل می تواند نقش مهمی در تسریع فرآیند و حفظ حقوق موکل خود ایفا کند.

نتیجه گیری

فروش ملک مشاع از طریق مزایده، یک راهکار حقوقی پیچیده اما ضروری برای پایان دادن به شراکت های ملکی است که به بن بست رسیده اند. این فرآیند، از تنظیم دادخواست اولیه تا اجرای حکم و برگزاری مزایده، مراحل متعددی دارد که هر کدام نیازمند دقت و آگاهی کامل از قوانین و رویه های قضایی است. همان طور که در این مقاله بررسی شد، درک مفاهیم پایه، تنظیم صحیح دادخواست و درخواست اجرای حکم، و آگاهی از مراحل پس از دستور فروش، برای موفقیت در این مسیر حیاتی است.

برای هر فردی که درگیر چنین پرونده ای است، این مسیر می تواند پر از ابهام و نگرانی باشد. از این رو، تاکید بر این نکته ضروری است که پیچیدگی های حقوقی این فرآیند به حدی است که هرگونه اقدام بدون مشاوره وکلای متخصص و با تجربه می تواند منجر به اتلاف وقت، هزینه و حتی تضییع حقوق فرد شود. وکیل متخصص با اشراف بر قوانین و رویه های دادگاه ها، می تواند از همان ابتدای راه، بهترین مسیر را انتخاب کرده و با راهنمایی های دقیق خود، از بروز خطاها و چالش های احتمالی جلوگیری نماید.

برای پیشگیری از هرگونه خطا و اطمینان از صحت اقدامات حقوقی خود، اکنون با کارشناسان و وکلای متخصص ما تماس بگیرید و مشاوره رایگان دریافت کنید.