نمونه دادخواست اجرت المثل ایام تصرف

اجرت المثل ایام تصرف به مبلغی قانونی گفته می شود که مالک مال، چه منقول و چه غیرمنقول، می تواند از فردی مطالبه کند که بدون اجازه او یا پس از پایان اعتبار مجوز استفاده، مالش را تصرف کرده و از منافع آن بهره برده است. این حق در نظام حقوقی ایران به عنوان جبران خسارت از دست رفتن منافع مشروع مالک به رسمیت شناخته شده و پیگیری آن مستلزم آگاهی از اصول و مراحل قانونی مشخصی است. در بسیاری از موارد، این مطالبه به عنوان یک راه حل برای مالکین در برابر متصرفین غیرقانونی یا مستاجرینی که پس از اتمام قرارداد، ملک را تخلیه نمی کنند، عمل می کند.

در دنیای پیچیده حقوق و مالکیت، گاهی افراد با موقعیت هایی مواجه می شوند که ملک یا دارایی آن ها بدون رضایتشان مورد استفاده دیگری قرار می گیرد. چه مستأجری باشد که پس از اتمام قرارداد اجاره، از تخلیه ملک خودداری می کند، چه شخصی که بدون هیچ مجوزی زمینی را غصب کرده یا حتی شریکی در ملک مشاعی که بدون اجازه سایرین از تمام ملک بهره برداری می کند؛ در تمامی این سناریوها، حقی تحت عنوان «اجرت المثل ایام تصرف» برای مالک ایجاد می شود. این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع و کاربردی، برای افرادی که در چنین شرایطی قرار گرفته اند، تدوین شده است. هدف آن است که با تبیین دقیق مفاهیم حقوقی، سناریوهای مختلف، مراحل گام به گام تنظیم و تقدیم دادخواست و ارائه نمونه های عملی، خوانندگان بتوانند با درک عمیق از موضوع، مسیر احقاق حق خود را با آگاهی کامل بپیمایند.

اجرت المثل ایام تصرف چیست؟ (تعریف و تبیین حقوقی)

برای درک مفهوم اجرت المثل ایام تصرف، ابتدا باید آن را در کنار مفهوم «اجرت المسمی» قرار داد. اجرت المسمی به مبلغی گفته می شود که طرفین یک قرارداد، مانند قرارداد اجاره، به صورت توافقی و صریح برای بهره برداری از یک مال تعیین می کنند. برای مثال، اگر قراردادی برای اجاره یک آپارتمان با اجاره بهای ماهانه ۵ میلیون تومان بسته شود، این مبلغ، اجرت المسمی است.

اما اجرت المثل ایام تصرف به معنای اجرت و بهایی است که بابت منافع استفاده شده از یک مال در شرایطی که قراردادی برای آن منعقد نشده باشد، یا اعتبار قرارداد از بین رفته باشد، به مالک پرداخت می شود. به عبارت دیگر، این مبلغ بر اساس عرف بازار و نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد، نه بر اساس توافق قبلی طرفین. ماده ۳۳۷ قانون مدنی ایران به این موضوع اشاره دارد که هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر، منتفع شود و عین مال باقی باشد، باید اجرت المثل منافعی را که استیفاء کرده است، بپردازد. همچنین، ماده ۴۹۴ همین قانون، مسئولیت مستأجر را پس از انقضای مدت اجاره، حتی اگر از ملک استفاده نکند، در قبال پرداخت اجرت المثل تصریح می کند.

تفاوت با خسارت: اجرت المثل ایام تصرف صرفاً جبران خسارت ناشی از از دست رفتن منافع نیست، بلکه به معنای واقعی کلمه، بهای بهره برداری از مال دیگری است که در زمان مشخص و بدون قرارداد صورت گرفته است. اگرچه در برخی موارد، مانند غصب، جنبه جبران خسارت نیز پیدا می کند، اما ماهیت اصلی آن، پرداخت هزینه استفاده از مال است. در واقع، حتی اگر متصرف از مال استفاده ای هم نبرده باشد، صرف تصرف و جلوگیری از استیفای منفعت مالک، می تواند موجب مسئولیت پرداخت اجرت المثل شود.

در چه مواردی می توان مطالبه اجرت المثل ایام تصرف کرد؟ (سناریوهای مختلف)

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف در سناریوهای گوناگونی مطرح می شود که هر یک دارای جزئیات و الزامات حقوقی خاص خود هستند. شناخت این موارد به مالک کمک می کند تا وضعیت خود را به درستی تشخیص داده و اقدامات لازم را انجام دهد.

پس از پایان مدت اجاره (عین مستاجره)

یکی از رایج ترین سناریوهای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، مربوط به مواردی است که قرارداد اجاره به پایان رسیده، اما مستأجر ملک را تخلیه نمی کند. ماده ۴۹۴ قانون مدنی به صراحت بیان می دارد: عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف می شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود، اگرچه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد، وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد، مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید. این ماده نشان می دهد که حتی عدم استفاده از ملک توسط مستأجر پس از اتمام قرارداد، او را از پرداخت اجرت المثل معاف نمی کند.

در این خصوص، نکته ای مهم و چالش برانگیز مطرح است که به رویه قضایی در مورد عدم عودت ودیعه توسط موجر باز می گردد. برخی آراء و نظریات بر این عقیده اند که اگر موجر پس از پایان مدت اجاره، ودیعه (رهن) مستأجر را به او بازنگرداند، این اقدام ممکن است به معنای رضایت ضمنی موجر به ادامه تصرفات مستأجر با همان شرایط اجاره قبلی تلقی شود. برای مثال، رأی شماره ۹۹۷ مورخ ۱۳۹۱/۰۷/۱۸ شعبه ۱۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران، بیان می کند که عدم عودت ودیعه، حاکی از رضایت موجر به ادامه تصرفات مستأجر با همان شرایط و اجرت سابق است و در این حالت، موجر حق تقاضای اجرت المثل اضافی را ندارد. این موضوع به پیچیدگی پرونده می افزاید و توصیه می شود مالکین در اسرع وقت نسبت به بازگرداندن ودیعه و پیگیری تخلیه اقدام کنند.

تصرف غاصبانه (بدون اذن و قرارداد)

سناریوی دیگر، زمانی است که شخصی بدون هیچ قرارداد یا اذن قانونی، مال دیگری را تصرف می کند. این وضعیت، غصب نامیده می شود و در قانون مدنی، غاصب مسئول جبران خسارات وارده به مالک و همچنین پرداخت منافع استیفاء شده یا از دست رفته است. غصب می تواند شامل تصرف یک زمین کشاورزی، یک واحد مسکونی یا هر مال دیگری باشد. دعوای تصرف عدوانی (چه حقوقی و چه کیفری) و خلع ید اغلب با دعوای اجرت المثل ایام تصرف همراه می شوند.

برای اثبات غصب و تصرف غیرمجاز، می توان از ادله مختلفی استفاده کرد؛ از جمله شهادت شهود، تحقیقات محلی، گزارش نیروی انتظامی و حتی دادنامه های کیفری قطعی که در مورد تصرف عدوانی صادر شده اند. اگر دادنامه کیفری مبنی بر تصرف عدوانی صادر شده باشد، این امر می تواند به طور قطع، غاصبانه بودن ید متصرف را اثبات کند و مسیر مطالبه اجرت المثل را بسیار هموارتر سازد. در چنین مواردی، مالک می تواند به استناد ماده ۱۸ قانون آیین دادرسی کیفری، پس از صدور رأی قطعی کیفری، دعوای حقوقی مطالبه اجرت المثل و خسارت وارده را مطرح کند.

تصرف در ملک مشاعی توسط یکی از شرکاء

ملک مشاعی به مالی گفته می شود که بین چند نفر به صورت مشترک و بدون افراز (جدا کردن سهم هر کس به صورت فیزیکی) تملک شده است. هر یک از شرکاء تنها سهم خود را در ملک دارد و نمی تواند بدون اجازه و اذن سایر شرکاء، از تمام یا قسمتی از ملک مشترک بهره برداری کند. اگر یکی از شرکاء بدون کسب اجازه از سایرین، تمام یا حتی بخش عمده ای از ملک مشاعی را در تصرف خود بگیرد و از منافع آن استفاده کند، مسئول پرداخت اجرت المثل ایام تصرف به میزان سهم سایر شرکاء خواهد بود.

برای مثال، فرض کنید سه برادر، وارث یک خانه هستند و یکی از آن ها بدون اجازه دو برادر دیگر در آن ساکن می شود. در این صورت، دو برادر دیگر می توانند به میزان سهم خود (مثلاً یک سوم از اجرت المثل کل ملک برای هر کدام) مطالبه اجرت المثل ایام تصرف کنند. اثبات این نوع تصرف نیز با ارائه سند مالکیت مشاعی، شهادت شهود و تحقیقات محلی امکان پذیر است. نکته مهم این است که حتی اگر شریک متصرف مدعی عدم انتفاع از ملک شود، صرف تصرف و مانع شدن از استفاده دیگران، او را مکلف به پرداخت اجرت المثل می کند.

مرجع صالح رسیدگی به دعوای اجرت المثل ایام تصرف (دادگاه صالح)

تشخیص مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به دعوای اجرت المثل ایام تصرف، از گام های اساسی در فرآیند پیگیری این حق است. صلاحیت مراجع قضایی به دو دسته ذاتی و محلی تقسیم می شود.

صلاحیت ذاتی

صلاحیت ذاتی به تفکیک نوع دادگاه ها (مانند دادگاه عمومی حقوقی، دادگاه کیفری، دادگاه خانواده و …) و درجه آن ها (مانند شورای حل اختلاف) مربوط می شود:

• شورای حل اختلاف: در صورتی که مبلغ خواسته (اجرت المثل مطالبه شده) تا نصاب قانونی تعیین شده باشد، دعوا در صلاحیت شورای حل اختلاف خواهد بود. این نصاب به صورت دوره ای تغییر می کند و لازم است آخرین مبلغ مصوب را استعلام کنید. برای مثال، در حال حاضر دعاوی مالی تا سقف ۲۰۰ میلیون ریال (۲۰ میلیون تومان) در صلاحیت شوراها قرار دارند.
• دادگاه عمومی حقوقی: برای دعاوی با مبالغ بالاتر از نصاب شورای حل اختلاف، مرجع صالح، دادگاه عمومی حقوقی است.

در این زمینه، نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه به شماره ۸۵۵/۹۶/۷ مورخ ۱۳۹۶/۰۴/۱۷ در تبیین بند ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف، تصریح می کند که دعاوی مربوط به مطالبه وجوه اموال غیرمنقول ناشی از عقود و قراردادها (مانند مال الاجاره) تا نصاب مقرر در صلاحیت شوراها است، اما دعاوی مربوط به خسارات وارده به اموال غیرمنقول و همچنین اجرت المثل ایام تصرف اموال غیرمنقول که فاقد منشأ قراردادی است، از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج و در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی می باشد. این نظریه به وضوح مرز بین صلاحیت شورا و دادگاه را در مورد اجرت المثل تعیین می کند و تأکید دارد که اگر منشأ تصرف قراردادی نباشد (مانند غصب)، دادگاه صالح است، حتی اگر مبلغ خواسته کم باشد.

صلاحیت محلی

صلاحیت محلی به تعیین شهر یا حوزه ای که دادگاه باید در آنجا به دعوا رسیدگی کند، می پردازد:

• قاعده کلی: بر اساس ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی، قاعده کلی این است که دعوا باید در دادگاهی اقامه شود که خوانده (متصرف) در حوزه قضایی آن اقامتگاه دارد.
• استثناء در اموال غیرمنقول: ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی یک استثناء مهم برای دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول قائل شده است. طبق این ماده: دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد. این بدان معناست که در دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک، دادگاه صالح، دادگاه محل وقوع ملک است، نه لزوماً محل اقامت خوانده. ماده ۱۸ قانون مدنی نیز در همین راستا، حقوق انتفاع از اشیاء غیرمنقول را تابع اموال غیرمنقول دانسته است.

برای تأکید بر این استثناء، می توان به رأی وحدت رویه شماره ۳۱ مورخ ۱۳۶۳/۰۹/۰۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشور اشاره کرد که به صراحت، دعاوی مطالبه وجوه مربوط به غیرمنقول ناشی از عقود و قراردادها را در حکم منقول و تابع صلاحیت محل اقامت خوانده می داند، اما دعاوی مطالبه وجوه مربوط به غیرمنقول و اجرت المثل آن را در غیر مورد عقود و قراردادها (مانند غصب) از دعاوی راجع به غیرمنقول تلقی کرده و تابع صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول می داند. این رأی، معیار روشنی برای تشخیص صلاحیت محلی در دعاوی اجرت المثل ایام تصرف ارائه می دهد.

مراحل گام به گام تنظیم و تقدیم دادخواست اجرت المثل ایام تصرف

پیگیری دعوای اجرت المثل ایام تصرف مستلزم رعایت دقیق مراحل قانونی است تا بتوان به نتیجه مطلوب دست یافت. این مراحل شامل جمع آوری مدارک، تنظیم دادخواست، ثبت آن و پیگیری در دادگاه می شود.

۱. جمع آوری مدارک و مستندات لازم

موفقیت در دعوای حقوقی، به میزان زیادی به ارائه مدارک و مستندات کافی و معتبر بستگی دارد. قبل از هر اقدامی، لازم است مدارک زیر را جمع آوری کنید:

• مدارک شناسایی خواهان: کارت ملی و شناسنامه مالک (یا مالکین).
• سند مالکیت: سند رسمی ملک، مبایعه نامه (در صورت عادی بودن مالکیت و اثبات آن)، یا اجاره نامه (برای موارد پایان مدت اجاره). این سند نشان دهنده مالکیت شماست.
• گواهی حصر وراثت: در صورتی که مالک فوت کرده باشد و وراث قصد مطالبه اجرت المثل را دارند، گواهی حصر وراثت برای اثبات وراثت لازم است.
• اظهارنامه قضایی: اگر پیش از طرح دعوا، اظهارنامه ای مبنی بر مطالبه اجرت المثل یا درخواست تخلیه برای متصرف ارسال کرده اید، کپی آن به عنوان دلیل مطالبه و عدم رضایت شما بسیار مهم است.
• دادنامه کیفری قطعی: در مواردی که تصرف عدوانی صورت گرفته و منجر به صدور دادنامه کیفری قطعی شده باشد، این دادنامه قوی ترین دلیل بر غاصبانه بودن تصرف است.
• سایر ادله اثبات تصرف: شهادت شهود، تحقیقات محلی (در صورت لزوم)، صورتجلسه کلانتری، قبض آب، برق، گاز یا تلفن به نام متصرف در زمان تصرف.
• وکالتنامه: اگر از طریق وکیل اقدام می کنید، وکالتنامه معتبر وکیل.

۲. تنظیم برگ دادخواست (شرح اجزای دقیق)

دادخواست، فرم رسمی برای طرح دعوا در دادگاه است و باید با دقت بالا و رعایت فرمت قانونی تکمیل شود. اجزای اصلی دادخواست شامل موارد زیر است:

• خواهان: مشخصات کامل فرد یا افراد مطالبه کننده (نام و نام خانوادگی، کد ملی، نشانی دقیق).
• خوانده: مشخصات کامل متصرف (نام و نام خانوادگی، کد ملی، نشانی دقیق).
• وکیل (در صورت وجود): مشخصات کامل وکیل دادگستری.
• خواسته: این بخش باید به صورت دقیق و صریح نوشته شود. به عنوان مثال: تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف [نوع مال، مانند آپارتمان مسکونی یا زمین کشاورزی] واقع در [آدرس کامل ملک] از تاریخ [شروع تصرف] لغایت [پایان تصرف یا زمان اجرای حکم] با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری و همچنین محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و هزینه کارشناسی. می توانید مبلغی را به صورت علی الحساب نیز ذکر کنید.
• دلایل و منضمات: لیستی منظم و دقیق از تمامی مدارکی که در مرحله قبل جمع آوری کرده اید (مانند کپی مصدق سند مالکیت، کپی مصدق اجاره نامه، کپی مصدق اظهارنامه قضایی و…).
• شرح دادخواست: این بخش، قلب دادخواست است. در آن باید وقایع به صورت مختصر، مفید، و به ترتیب زمانی بیان شود. مستندات قانونی (مانند ماده ۴۹۴ قانون مدنی) و استدلال حقوقی خواهان در مورد چرایی استحقاق دریافت اجرت المثل، باید به وضوح توضیح داده شود. زبان نوشتاری باید رسمی و حقوقی باشد و از حاشیه پردازی خودداری شود.

۳. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

پس از تنظیم و امضای دادخواست، باید آن را به همراه کلیه منضمات در یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کنید. این دفاتر، دادخواست را به صورت سیستمی ثبت کرده و به دادگاه صالح ارسال می کنند. در این مرحله، باید هزینه دادرسی را نیز پرداخت نمایید. هزینه دادرسی بر اساس مبلغ خواسته (اجرت المثل مطالبه شده) محاسبه می شود. اگر مبلغ خواسته قابل تقویم نباشد یا به صورت علی الحساب تقویم شود، هزینه دادرسی بر اساس حداقل نصاب دعاوی مالی پرداخت می گردد.

۴. پیگیری پرونده و جلسات دادگاه

پس از ثبت دادخواست، پرونده به دادگاه صالح ارجاع شده و به خوانده ابلاغ می شود. دادگاه وقت رسیدگی تعیین می کند و طرفین برای ارائه توضیحات و دفاع از خود حاضر می شوند.

نقش کارشناس رسمی دادگستری

در دعوای اجرت المثل ایام تصرف، تعیین میزان اجرت المثل نیازمند تخصص است. به همین دلیل، دادگاه قرار کارشناسی صادر می کند. کارشناس رسمی دادگستری، با بررسی وضعیت ملک، قیمت های عرفی منطقه، مدت زمان تصرف و سایر عوامل مؤثر، میزان اجرت المثل را محاسبه و نظریه خود را به دادگاه ارائه می دهد. پرداخت حق الزحمه کارشناس معمولاً بر عهده خواهان است و عدم پرداخت آن در مهلت مقرر می تواند منجر به صدور قرار رد دادخواست شود.

نظریه کارشناسی به طرفین ابلاغ می شود و هر یک از طرفین می توانند در مهلت قانونی (معمولاً یک هفته) به آن اعتراض کنند. در صورت اعتراض موجه، دادگاه ممکن است موضوع را به هیأت کارشناسی (۳ یا ۵ نفره) ارجاع دهد.

پس از دریافت نظریه کارشناسی و شنیدن اظهارات طرفین، دادگاه اقدام به صدور حکم می کند.

۵. اجرای حکم

پس از صدور حکم و قطعی شدن آن (با عدم تجدیدنظرخواهی یا تأیید در مراحل بالاتر)، می توانید درخواست صدور اجراییه کنید. با صدور اجراییه، پرونده به اجرای احکام دادگستری فرستاده می شود تا اجرت المثل از خوانده وصول شود. اگر خوانده حاضر به پرداخت نباشد، می توان از طریق توقیف اموال وی، حکم را به مرحله اجرا درآورد.

موفقیت در دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، ارتباط مستقیمی با دقت در جمع آوری مدارک، تنظیم صحیح دادخواست و پیگیری مستمر مراحل قانونی دارد.

نکات کلیدی و کاربردی در دعوای اجرت المثل ایام تصرف

در دعوای اجرت المثل ایام تصرف، علاوه بر مراحل قانونی، آگاهی از نکات کاربردی می تواند به افزایش شانس موفقیت و تسریع فرآیند کمک کند:

• اهمیت تعیین دقیق تاریخ شروع تصرف و تاریخ مطالبه: مدت زمان تصرف، رکن اساسی در محاسبه اجرت المثل است. بنابراین، باید بتوانید تاریخ دقیق شروع تصرف و همچنین تاریخ هایی که مطالبه خود را از طریق اظهارنامه یا سایر روش ها به متصرف اعلام کرده اید، به دادگاه ارائه دهید. هرچه این تاریخ ها مشخص تر و مستندتر باشند، کارشناس نیز دقیق تر می تواند محاسبه را انجام دهد.
• استفاده از اظهارنامه قضایی به عنوان یکی از دلایل اثبات: ارسال اظهارنامه قضایی به متصرف، نه تنها می تواند یک اخطار رسمی باشد، بلکه به عنوان یک سند معتبر در دادگاه، عدم رضایت شما به ادامه تصرف و مطالبه اجرت المثل را اثبات می کند. این اظهارنامه به ویژه در مواردی که پس از پایان قرارداد اجاره، مستأجر ملک را تخلیه نمی کند، بسیار کارآمد است.
• آیا عدم استیفای منفعت توسط متصرف، مانع از مطالبه اجرت المثل است؟ (خیر، طبق ماده ۴۹۴ ق.م): همانطور که در ماده ۴۹۴ قانون مدنی ذکر شد، در مواردی که قرارداد اجاره به پایان رسیده و مستأجر بدون اذن مالک در ملک باقی مانده است، حتی اگر از ملک استیفای منفعت نکرده باشد، باز هم مسئول پرداخت اجرت المثل است. این قاعده در مورد غصب نیز صدق می کند؛ صرف تصرف غیرقانونی، حتی بدون بهره برداری مستقیم، موجب مسئولیت متصرف می شود.
• ملاحظات مربوط به پرداخت ودیعه در قراردادهای اجاره منقضی شده: همانطور که پیش تر اشاره شد، عدم بازگرداندن ودیعه توسط موجر پس از پایان مدت اجاره، می تواند در برخی موارد به منزله رضایت ضمنی به ادامه تصرفات تلقی شود. برای جلوگیری از این چالش، توصیه می شود موجرین در اسرع وقت نسبت به تسویه ودیعه اقدام کنند و در صورت عدم همکاری مستأجر، ابتدا از طریق اظهارنامه و سپس با طرح دعوای تخلیه و مطالبه اجرت المثل، حق خود را پیگیری کنند.
• اهمیت مشاوره با وکیل متخصص در امور ملکی: دعوای اجرت المثل ایام تصرف، با توجه به پیچیدگی های حقوقی مربوط به انواع تصرف (اجاره، غصب، مشاعی)، صلاحیت مراجع، نحوه اثبات و محاسبه اجرت المثل، می تواند چالش برانگیز باشد. مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی، می تواند در تشخیص صحیح نوع دعوا، جمع آوری مدارک لازم، تنظیم دقیق دادخواست و پیگیری پرونده در دادگاه، راهنمای ارزشمندی برای شما باشد. وکیل با تجربه خود، می تواند از بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری کرده و مسیر احقاق حق شما را هموارتر سازد.

نمونه دادخواست اجرت المثل ایام تصرف

در ادامه، سه نمونه دادخواست عملی و جامع برای سناریوهای مختلف مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ارائه شده است. توجه داشته باشید که این نمونه ها صرفاً الگو هستند و برای هر پرونده، باید اطلاعات خاص خود را جایگزین کنید و در صورت نیاز، با وکیل متخصص مشورت نمایید.

نمونه 1: دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف عین مستاجره (پس از پایان قرارداد اجاره)

خواهان: [نام و نام خانوادگی خواهان، کد ملی، نشانی کامل]

خوانده: [نام و نام خانوادگی خوانده (مستأجر)، کد ملی، نشانی کامل]

وکیل: [نام و نام خانوادگی وکیل، کد ملی، نشانی وکیل، شماره تلفن (در صورت وجود)]

خواسته: تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده محترم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف شش دانگ یک واحد آپارتمان مسکونی/تجاری واقع در [آدرس کامل ملک] از تاریخ [تاریخ پایان قرارداد اجاره] لغایت [تاریخ تخلیه ملک یا زمان صدور و اجرای حکم] با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، به انضمام کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و هزینه کارشناسی.

دلایل و منضمات:

1. کپی مصدق اجاره نامه به شماره [شماره اجاره نامه] مورخ [تاریخ تنظیم اجاره نامه]
2. کپی مصدق سند مالکیت [شماره سند مالکیت]
3. کپی مصدق کارت ملی خواهان
4. وکالتنامه وکیل [شماره وکالتنامه] (در صورت وجود)
5. کپی مصدق اظهارنامه قضایی [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] (در صورت ارسال)

شرح دادخواست:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و عرض ادب،

احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام خواهان] مالک شش دانگ یک واحد آپارتمان مسکونی/تجاری به نشانی فوق الذکر می باشم که به موجب اجاره نامه رسمی/عادی شماره [شماره اجاره نامه] مورخ [تاریخ اجاره نامه]، منافع آن به مدت [مدت اجاره] سال/ماه به خوانده محترم آقای/خانم [نام خوانده] واگذار گردید.

مدت قرارداد اجاره در تاریخ [تاریخ پایان قرارداد اجاره] به پایان رسیده است. علیرغم انقضای مدت اجاره و مراجعات مکرر و همچنین ارسال اظهارنامه قضایی به شماره [شماره اظهارنامه] در تاریخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] مبنی بر تخلیه و تحویل ملک، خوانده محترم تاکنون از تخلیه و تحویل ملک خودداری نموده و همچنان بدون مجوز قانونی و شرعی در تصرف ملک باقی مانده است.

نظر به اینکه از تاریخ [تاریخ پایان قرارداد اجاره]، تصرفات خوانده در ملک اینجانب بدون اذن و اجازه قانونی بوده و موجبات تضییع حقوق و منافع اینجانب را فراهم آورده است، فلذا به استناد ماده ۴۹۴ قانون مدنی و ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف ملک از تاریخ [تاریخ پایان قرارداد اجاره] تا زمان تخلیه و تحویل آن، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، به انضمام کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و هزینه کارشناسی مورد استدعاست.

نمونه 2: دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ناشی از غصب (با فرض صدور دادنامه کیفری تصرف عدوانی)

خواهان: [نام و نام خانوادگی خواهان، کد ملی، نشانی کامل]

خوانده: [نام و نام خانوادگی خوانده (غاصب)، کد ملی، نشانی کامل]

وکیل: [نام و نام خانوادگی وکیل، کد ملی، نشانی وکیل، شماره تلفن (در صورت وجود)]

خواسته: تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده محترم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف شش دانگ یک قطعه زمین کشاورزی/واحد مسکونی واقع در [آدرس کامل ملک، پلاک ثبتی] از تاریخ [تاریخ شروع تصرف طبق دادنامه کیفری] لغایت [زمان رفع تصرف یا صدور و اجرای حکم] با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، به انضمام کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و هزینه کارشناسی.

دلایل و منضمات:

1. کپی مصدق سند مالکیت [شماره سند مالکیت]
2. کپی مصدق کارت ملی خواهان
3. وکالتنامه وکیل [شماره وکالتنامه] (در صورت وجود)
4. کپی مصدق دادنامه کیفری قطعی شماره [شماره دادنامه] مورخ [تاریخ صدور دادنامه] صادره از شعبه [شماره شعبه] دادگاه کیفری [شماره] [شهرستان] (مبنی بر تصرف عدوانی)
5. کپی مصدق اظهارنامه قضایی [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] (در صورت ارسال)
6. شهادت شهود (در صورت لزوم)

شرح دادخواست:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و عرض ادب،

احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام خواهان] مالک شش دانگ [نوع ملک] با پلاک ثبتی [پلاک ثبتی] به نشانی فوق الذکر می باشم. متأسفانه خوانده محترم آقای/خانم [نام خوانده] از تاریخ [تاریخ شروع تصرف طبق دادنامه کیفری] بدون اذن و اجازه اینجانب اقدام به تصرف غاصبانه ملک نموده است.

تصرف غاصبانه خوانده، به موجب دادنامه کیفری قطعی شماره [شماره دادنامه] مورخ [تاریخ صدور دادنامه] صادره از شعبه [شماره شعبه] دادگاه کیفری [شماره] [شهرستان] مبنی بر محکومیت ایشان به اتهام تصرف عدوانی، محرز و مسلم گردیده است (کپی مصدق دادنامه کیفری پیوست دادخواست تقدیم می گردد).

نظر به اینکه ید خوانده در ملک اینجانب از تاریخ [تاریخ شروع تصرف] غاصبانه بوده و موجب تلف منافع ملک و ورود خسارت به اینجانب گردیده است، فلذا به استناد مواد ۳۳۷ و ۳۰۸ قانون مدنی و ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، و همچنین ماده ۱۸ قانون آیین دادرسی کیفری (در خصوص لازم الاتباع بودن رأی کیفری در امور حقوقی)، تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف ملک از تاریخ [تاریخ شروع تصرف] تا زمان رفع تصرف و تحویل آن، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، به انضمام کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و هزینه کارشناسی مورد استدعاست.

نمونه 3: دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع (توسط یکی از شرکاء)

خواهان: [نام و نام خانوادگی خواهان، کد ملی، نشانی کامل]

خوانده: [نام و نام خانوادگی خوانده (شریک متصرف)، کد ملی، نشانی کامل]

وکیل: [نام و نام خانوادگی وکیل، کد ملی، نشانی وکیل، شماره تلفن (در صورت وجود)]

خواسته: تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف [مقدار سهم خواهان، مثلاً سه دانگ مشاع از شش دانگ] یک واحد آپارتمان مسکونی/تجاری/قطعه زمین به پلاک ثبتی [پلاک ثبتی] فرعی از [پلاک اصلی] اصلی واقع در [آدرس کامل ملک] از تاریخ [تاریخ شروع تصرف بدون اذن] لغایت [پایان تصرف یا زمان صدور و اجرای حکم] با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، به انضمام مطالبه کلیه خسارات دادرسی و حق الزحمه کارشناسی.

دلایل و منضمات:

1. کپی مصدق سند مالکیت [شماره سند مالکیت] (مشاعی)
2. کپی مصدق کارت ملی خواهان
3. وکالتنامه وکیل [شماره وکالتنامه] (در صورت وجود)
4. کپی مصدق اظهارنامه قضایی [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] (در صورت ارسال)
5. استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک
6. شهادت شهود و تحقیقات محلی (در صورت لزوم)

شرح دادخواست:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و عرض ادب،

احتراماً به استناد اسناد و دلایل پیوست در تبیین خواسته تقدیمی مستحضر می دارد؛

اینجانب [نام خواهان] مالک [مقدار سهم خواهان] مشاع از شش دانگ یک واحد آپارتمان مسکونی/تجاری/قطعه زمین با مشخصات مندرج در ستون خواسته و مطابق با سند مالکیت تقدیمی می باشم. خوانده محترم آقای/خانم [نام خوانده] نیز شریک اینجانب در مالکیت مشاعی ملک فوق الذکر است.

متأسفانه خوانده از تاریخ [تاریخ شروع تصرف بدون اذن] بدون اذن و اجازه اینجانب و سایر مالکین (در صورت وجود) در تمامیت ملک متصرف شده و مانع از بهره برداری اینجانب از [مقدار سهم خواهان] مشاع از ملک موصوف گردیده است. با توجه به اینکه هیچ قراردادی بین اینجانب و خوانده برای تصرف انحصاری ملک وجود نداشته و تصرفات ایشان بدون رضایت اینجانب بوده است، منافع سهم اینجانب از ملک تلف شده است.

لذا با عنایت به مراتب معروضه و به استناد مواد ۳۳۷ و ۳۰۸ قانون مدنی و ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، تقاضای رسیدگی قانونی و صدور حکم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف سهم مشاعی اینجانب از تاریخ [تاریخ شروع تصرف بدون اذن] لغایت صدور و اجرای حکم، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق الزحمه کارشناسی از آن مقام محترم قضایی را استدعا دارم.

سوالات متداول

آیا اجرت المثل فقط شامل اموال غیرمنقول است؟

خیر، اجرت المثل هم شامل اموال غیرمنقول (مانند زمین، خانه، مغازه) و هم شامل اموال منقول (مانند خودرو، ماشین آلات، دام) می شود. هر مالی که قابلیت انتفاع داشته باشد و کسی بدون اذن مالک از آن بهره برداری کند، می تواند مشمول اجرت المثل قرار گیرد.

میزان اجرت المثل چگونه محاسبه می شود؟

میزان اجرت المثل توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود. کارشناس با بررسی عواملی مانند نوع مال، موقعیت جغرافیایی، عرف بازار اجاره در زمان تصرف، مدت زمان تصرف، قیمت روز ملک و میزان منافع از دست رفته، مبلغی را به عنوان اجرت المثل تعیین و به دادگاه اعلام می کند.

اگر متصرف، منفعتی از ملک نبرده باشد، باز هم باید اجرت المثل بدهد؟

بله، مطابق ماده ۴۹۴ قانون مدنی در مورد عین مستأجره و رویه قضایی در مورد غصب، صرف تصرف بدون اذن مالک، حتی اگر متصرف از مال استیفای منفعت نکرده باشد، او را مکلف به پرداخت اجرت المثل می کند. در واقع، ملاک، سلب قدرت انتفاع از مالک است، نه لزوماً انتفاع بالفعل توسط متصرف.

چه زمانی دعوای اجرت المثل در شورای حل اختلاف مطرح می شود؟

دعوای اجرت المثل ایام تصرف در صورتی در شورای حل اختلاف مطرح می شود که منشأ تصرف قراردادی باشد (مثلاً پایان مدت اجاره و مطالبه اجرت المثل بر اساس همان قرارداد) و مبلغ خواسته (اجرت المثل مطالبه شده) در حدود نصاب قانونی صلاحیت شورای حل اختلاف (در حال حاضر تا ۲۰۰ میلیون ریال) باشد. اما اگر منشأ تصرف غصب باشد، حتی با مبالغ کمتر از نصاب شورا، دعوا در دادگاه عمومی حقوقی مطرح می گردد.

مدت زمان رسیدگی به پرونده اجرت المثل چقدر است؟

مدت زمان رسیدگی به پرونده های حقوقی از جمله اجرت المثل، به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله حجم کاری دادگاه، تعداد جلسات رسیدگی، نیاز به کارشناسی و اعتراض به نظریه کارشناسی، ابلاغ ها و پیچیدگی های هر پرونده. اما معمولاً از چند ماه تا یک سال یا بیشتر به طول می انجامد.

آیا برای مطالبه اجرت المثل حتماً باید وکیل گرفت؟

گرفتن وکیل اجباری نیست، اما با توجه به پیچیدگی های حقوقی، فنی بودن روند تنظیم دادخواست، لزوم آشنایی با قوانین و رویه های قضایی و مراحل پیگیری پرونده، حضور یک وکیل متخصص در امور ملکی می تواند به شما کمک کند تا پرونده را به نحو صحیح و مؤثرتری پیش ببرید و از تضییع حقوق خود جلوگیری کنید.

نتیجه گیری

اجرت المثل ایام تصرف، ابزاری قدرتمند در دست مالکین برای احقاق حقوق از دست رفته ناشی از تصرفات غیرمجاز یا پس از پایان قرارداد است. این مفهوم حقوقی که ریشه در قانون مدنی ایران دارد، به مالک این امکان را می دهد که بهای بهره برداری از ملک خود را، حتی در غیاب قرارداد، از متصرف دریافت کند. چه در سناریوی اتمام مدت اجاره، چه در مواجهه با غصب و چه در اختلاف میان شرکای ملک مشاعی، مسیر قانونی مطالبه این حق به خوبی تعریف شده است.

در این مقاله تلاش شد تا با ارائه تعاریف دقیق، تشریح سناریوهای مختلف، تبیین مرجع صالح رسیدگی و ترسیم مراحل گام به گام تنظیم و تقدیم دادخواست، راهنمای جامعی برای شما فراهم شود. از جمع آوری دقیق مدارک و مستندات گرفته تا نحوه تنظیم خواسته، ثبت در دفاتر خدمات قضایی و نقش حیاتی کارشناس رسمی دادگستری در تعیین میزان اجرت المثل، همگی از بخش های کلیدی این فرآیند هستند. آگاهی از نکات کاربردی و مهم، مانند تعیین دقیق تاریخ ها و استفاده از اظهارنامه قضایی، می تواند به افزایش کارآمدی پیگیری شما کمک شایانی کند. در نهایت، توصیه می شود برای اطمینان از صحت اقدامات و پیشبرد موفقیت آمیز پرونده، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشاوره نمایید. اقدام به موقع و بهره گیری از دانش حقوقی، کلید دستیابی به عدالت در این گونه دعاوی است.